Author: Buy2Greece

Στο συγκεκριμένο άρθρο θα αναλυθεί η ωριμότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και οι βασικοί κίνδυνοι που πρέπει να προσέξει ο κάθε επενδυτής.

Αρχικά, οι νομικοί κίνδυνοι και διαδικασίες είναι ένας τομέας που πρέπει να προσεχθεί ιδιαιτέρως. Πιο συγκεκριμένα, ο ρόλος του συμβολαιογράφου λειτουργεί ως “πύλη ελέγχου κινδύνου” με αστική και ποινική ευθύνη, καθώς πραγματοποιεί/συμβάλλει στον νομικό έλεγχο (σειρά τίτλων, πληρεξούσια, ικανότητα δικαιοπραξίας), στην φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, στον πολεοδομικό έλεγχο και στο κτηματολόγιο. Παράλληλα, με τις αλλαγές, οι διαδικασίες γίνονται πλέον ψηφιακά μέσα από το γραφείο του συμβολαιογράφου, ενώ χρησιμοποιείται ακατάσχετος λογαριασμός για την διακίνηση χρημάτων της συναλλαγής. Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο που επιταχύνουν τις δημοσιεύεις διαθηκών.

Το ερώτημα που επικρατεί σήμερα είναι αν υπάρχει φούσκα στον τομέα του real-estate. Η γενική απάντηση είναι αρνητική, καθώς υπάρχει ακόμα ισχυρή ζήτηση. Παρατηρούνται, όμως, διορθώσεις και υπερτιμήσεις, ειδικά σε ακίνητα που συνδέονται με την Golden Visa. Επιπλέον, το κόστος ανακαίνισης έχει υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας ή και ξεπερνώντας τα 1.000€/τ.μ., κάτι που οι επενδυτές οφείλουν να συνυπολογίζουν. Βέβαια, οι τιμές στις πλατφόρμες (portals) συχνά διαφέρουν σημαντικά από τις πραγματικές τιμές κλεισίματος της αγοράς.

Ο επενδυτής πρέπει επίσης να είναι προσεκτικός με την εκτίμηση των ακινήτων, σύμφωνα και με τα κριτήρια ESG. Η αγορά έχει γίνει πλέον δύο ταχυτήτων, καθώς η ψαλίδα ανάμεσα στα “πράσινα”/ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα και τα παλιά ασυντήρητα κτήρια μεγαλώνει διαρκώς. Τα στοιχεία ESG (Environmental, Social, Governance) παίζουν καθοριστικό ρόλο. Αν ένα ακίνητο δεν είναι φιλικό προς το περιβάλλον, κινδυνεύει να μην είναι εύκολα ασφαλίσιμο ή χρηματοδοτήσιμο από τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές/φορείς. Ο παράγοντας “S’, δηλαδή το κοινωνικό κομμάτι, στα επαγελλματικά ακίνητα μεταφράζεται πλέον ως η “ψυχή” του κτηρίου, δηλαδή η ικανότητά του να προσελκύει ταλέντα και να προσφέρει ένα υγιές, παραγωγικό περιβάλλον.

Το βασικότερο ίσως ρίσκο που οφείλει να προσέξει ο επενδυτής είναι οι φυσικοί και στατικοί κίνδυνοι. Πολλοί επενδυτές θυμούνται τον έλεγχο της στατικής επάρκειας στο “παρά πέντε” της αγοράς, διαπιστώνοντας εκ των υστέρων ότι χρειάζονται επιπλέον εκατομμυρία για ενισχύσεις. Επίσης, η Ελλάδα είναι μια σεισμογενής χώρα, οπότε ο στατικός έλεγχος δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να παρακάπμπεται ή να αντιμετωπίζεται ως ένα απλό γραφειοκρατικό έγγραφο. Τέλος, η περίοδος της ενεργειακής αναβάθμισης ενός κτηρίου αποτελεί την ιδανική ευκαιρία για να γίνει παράλληλα και η απαραίτητη αντισεισμική του θωράκιση.

Για να αποφευχθούν ή τουλάχιστον να αντιμετωπιστούν όλοι οι παραπάνω κίνδυνοι, κρίνεται επιτακτική η ανάγκη της τραπεζικής χρηματοδότησης. Όσον αφορά τα κριτήρια δανεισμού, οι τράπεζες εστιάζουν πρώτα στην μακροπρόθεσμη ικανότητα αποπληρωμής του πελάτη, δηλαδή την σταθερότητα εισοδήματος, και μετά στο ίδιο το ακίνητο. Οι νέες οδηγίες της Τράπεζας της Ελλάδος έθεσαν όρια στο ποσοστό εισοδήματος που μπορεί να διαθέτει κάποιος για το δάνειό του, εξορθολογίζοντας την αγορά. Λόγω της γενικότερης μεταβλητότητας, το τραπεζικό σύστημα προτείνει αυτήν την στιγμή την λύση των “μικτών επιτοκίων”, δηλαδή επιτόκια που είναι σταθερά για τα πρώτα 5-10 χρόνια και στην συνέχεια κυμαινόμενα, προκειμένου να υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια αποπληρωμής.

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο αρκετών αλλαγών, με την είσοδο της τεχνητής νοημοσύνης και γενικότερα της τεχνολογίας να την έχουν επηρεάσει αρκετά, σε συνδυασμό φυσικά με τις τάσεις της σύγχρονης οικονομίας. Το καίριο, όμως, ερώτημα είναι τι ζητούν σήμερα οι αγοραστές και οι πωλήτες από τους μεσίτες.

Ας δούμε αρχικά τις κατηγορίες και τα χαρακτηριστικά των σημερινών αγοραστών στην ελληνική αγορά του real-estate. Ξεκινάμε με τους Έλληνες αγοραστές, που έχουν μεγάλη ευαισθησία στις τιμές και εστιάζουν σχεδόν αποκλειστικά στην απόδοση, δηλαδή στην σχέση ενοικίου και τιμής αγοράς. Συνεχίζουμε με τους ξένους επενδυτές, οι οποίοι συνδέονται σε μεγάλο βαθμό με το πρόγραμμα Golden Visa. Οι συγκεκριμένοι κυρίως αναζητούν έτοιμο τελικό προϊόν, καθώς δεν θέλουν να αναλάβουν το ρίσκο της κατασκευαστικής ολοκλήρωσης. Μια άλλη κατηγορία είναι οι premium αγοραστές, που εστιάζουν σε χαρακτηριστικά όπως η τοποθεσία, η ποιότητα και οι διαπροσωπικές σχέσεις/συστάσεις. Τέλος, υπάρχουν και οι γηγενείς αγοραστές, οι οποίοι συχνά παραγκωνίζονται από τις τρέχουσες τάσεις της αγοράς.

Από τα βασικότερα ζητήματα που απασχολούν τους σημερινούς αγοραστές και πωλητές ακινήτων είναι η πραγματική διαφάνεια στις συναλλαγές. Για πάραδειγμα, στην Κύπρο, τα δεδομένα πωλήσεων ανά οικιστική μονάδα είναι προσβάσιμα από το 1996, καταγράφοντας 6,5 δις ευρώ σε συναλλαγές σε μια μικρή σχετικά αγορά, την στιγμή που η Ελλάδα καταγράφει περίπου 20 δις συνολικά ως χώρα. Οι ξένες επενδύσεις αποτελούν το 40% της αγοράς στην Κύπρο, έναντι μόλις 10% στην Ελλάδα, στοιχείο που δείχνει ότι η χώρα έχει ακόμα μεγάλο δρόμο να διανύσει. Η αγορά δεν μπορεί να βασίζεται σε μοντέλα τύπου “Ελληνικού”, όπου τα ακίνητα πωλούνται “στα χαρτιά” με ορίζοντα παράδοσης 3-5 ετών.

Παράλληλα, η Ελλάδα ταλανίζεται από έλλειψη δεδομένων και στρεβλώσεις των αγγελιών που αφορούν τον κτηματομεσιτικό τομέα. Από τις περίπου 370.000 αγγελίες που συλλέγονται καθημερινά στην αγορά από μεσίτες, τράπεζες και πλειστηριασμούς, παρατηρείται τεράστιο πρόβλημα με διπλές/πολλαπλές αγγελίες (περίπου 47.000 αγγελίες αφορούν τα ίδια ακίνητα). Αυτό οδηγεί σε κλοπή φωτογραφιών, λανθασμένες περιγραφές και αντικρουόμενες τιμές. Όσον αφορά τα στεγαστικά δάνεια, οι τράπεζες είναι πολύ συντηριτικές. Παρατηρείται, λοιπόν, το παράδοξο οι αποπληρωμές παλαιών δανείων να γίνονται με ταχύτερο ρυθμό από τις νέες εκταμιεύσεις. Τέλος, η έλλειψη δεδομένω είναι διάχυτη, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα τις πολλές αναλύσεις για τα “κλειστά ακίνητα” που βασίζονται λανθασμένα στην απογραφή του 2021 (εποχή πανδημίας), εμφανίζοντας π.χ. τουριστικά νησιά όπως η Μύκονος και η Πάρος να έχουν τεράστιο ποσοστό κλειστών σπιτιών, επειδή απλώς πρόκεται για εξοχικές κατοικίες.

Για να λυθούν όλα τα παραπάνω προβλήματα, είναι επιβεβλημένη η χρήση των εργαλειών που προσφέρουν απλόχερα η τεχνητή νοημοσύνη και η τεχνολογία. Ένα από αυτά είναι ο εμπλουτισμός δεδομένων με χρήση ΑΙ, προκειμένου να διορθωθούν λανθασμένα στοιχεία (π.χ. αν μια αγγελία λέει “διαμέρισμα του 2020”, το μοντέλο ΑΙ διαβάζει το κείμενο, εντοπίζει ότι χτίστηκε το 1984 και ανακαινίστηκε το 2020, οπότε και διορθώνει την πληροφορία. Ένα άλλο ψηφιακό εργαλείο είναι η αποδιπλοποίηση, δηλαδή ο καθαρισμός των αγγελιών ώστε να εμφανίζονται μόνο τα μοναδικά ακίνητα. Επιπλέον, η αυτόματη εύρεση συγκριτικών στοιχείων διευκολύνει τις εκτιμήσεις με βάση την απόσταση, την ηλικία και τα τετραγωνικά ενός ακινήτου. Απαραίτητη είναι και η σύνδεση του CRM με την αγορά, καθώς το αυτόματο ταίριασμα των αναγκών των πελατών με την διαθέσιμη αγορά βοηθά στην επιτάχυνση της αναζήτησης. Σημαντικό ρόλο μπορεί να επιτελέσει και η πολιτεία βοηθώντας στο κομμάτι των αδειών οικοδομής μέσω Διαύγειας, με την ψηφιακή εξαγωγή δεδομένων από τα PDF της υπηρεσίας κάθε 15 μέρες. Έτσι, ο μεσίτης θα γνωρίζει άμεσα ποιος κατασκευαστής χτίζει τι, πού και με ποιο ΚΑΕΚ.

Η αγορά αλλάζει κλίμακα. Όταν το Ελληνικό Κτηματολόγιο ολοκληρωθεί και προσφέρει δεδομένα πραγματικών πωλήσεων σε πραγματικό χρόνο, τότε η Ελλάδα θα δει μια πραγματικά μεγάλη εισροή σοβαρών ξένων κεφαλαίων.

Το Real Estate άλλαξε ριζικά τα τελευταία 20 χρόνια. Διαχρονικά, ο τομέας αυτός επηρεάζεται και επηρεάζει την σύγχρονη κοινωνία σε πολλούς τομείς. Η διαφοροποίηση που επήλθε δεν ήταν καθόλου τυχαία, αλλά συνέβη για ποικίλους λόγους.

Αρχικά, η έλευση του Ίντερνετ στην καθημερινότητα του απλού πολίτη δημιούργησε πολλές ανακατατάξεις. Σε αυτές, δεν θα μπορούσε να λείπει το Real Estate. Καθώς δεν υπήρχε ουσιαστικά το ψηφιακό τοπίο στην Ελλάδα, οι επαγγελματίες του χώρου του διαδικτύου δεν πουλούσαν την ίδια την υπηρεσία του σάιτ στους μεσίτες, αλλά την ανάγκη οι τελευταίοι να αποκτήσουν διαδικτυακή σύνδεση στα γραφεία τους. Μέχρι τότε, κυριαρχούσε απόλυτα η διαφήμιση μέσω εντύπων και εφημερίδων. Πολύ αργότερα, άρχισε να γίνεται διακριτή η επερχόμενη κυριαρχία των υπηρεσιών μέσω σάιτ, portal, και η γενικότερη ηλεκτρονική επικοινωνία.

Πλέον, η Ελλάδα διαθέτει ένα εξαιρετικό οικοσύστημα στον κλάδο του διαδικτυακού Real Estate, το οποίο εξάγει τεχνολογία και προσφέρει άμεσες και αξιόλογες υπηρεσίες στον πελάτη. Παράλληλα, λόγω του επιτυχημένου αυτού μοντέλου, υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια από επενδυτές και τραπεζικά funds, που διαβλέπουν τόσο στο βραχυχρόνιο όσο και το μακροχρόνιο κέρδος τους από την τοποθέτηση των χρημάτων τους στον κτηματομεστικό τομέα.

Μια άλλη τεράστια ανατροπή που ήρθε στα τελευταία 20 χρόνια ήταν οι μεγάλες κρίσεις που επηρέασαν ολόκληρο τον κόσμο. Οι μεγαλύτερες από αυτές ήταν η οικονομική κρίση και η πανδημία του κορωνοϊού. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, η αγορά του real estate απέδειξε ότι ο κόσμος δεν σταματά ποτέ να ψάχνει ακίνητα. Κατά της διάρκεια της οικονομικής κρίσης, υπήρχε τεράστια προσφορά και χαμηλή ζήτηση, ενώ σε αυτήν της πανδημίας συνέβη ακριβώς το αντίθετο: η ζήτηση ήταν τεράστια και οτιδήποτε αξιόλογο υπήρχε στην αγορά εξαφανιζόταν αμέσως. Η τελευταία φράση περιγράφει σε μεγάλο βαθμό και την σημερινή κατάσταση, στην οποία η ζήτηση είναι αμείωτη, με αυξημένη όμως και την προσφορά ως ένα σημείο.

Τελευταία, αλλά όχι ήσσονος σημασίας, είναι και η ανατροπή που αναμένεται να φέρει, αν δεν την έχει φέρει ήδη, στην διαδικασία του Real Estate η τεχνητή νοημοσύνη. Το AI πρόκειται να αυτοματοποιήσει αρκετά κάποιες διαδικασίες και να κάνει τον ανταγωνισμό ακόμα μεγαλύτερο μεταξώ των μεσιτών. Ωστόσο, η ανθρώπινη επαφή και η εμπιστοσύνη που εμπνέει ο μεσίτης θα παραμείνουν αναντικατάστατες, ειδικά σε μια τόσο αγχωτική και σημαντική απόφαση όπως είναι η αγορά ή η ενοικίαση ενός σπιτιού.

Η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από την έννοια της παραδοσιακής ελληνικής φιλοξενίας, γνωστή και ως “φιλοξενία της γαγιάς”. Ο σύγχρονος τρόπος ζωής και ο τουρισμός δεν θα μπορούσαν φυσικά να την εξαφανίσουν, σίγουρα όμως την έχου επηρεάσει σε έναν μεγάλο βαθμό.

Η υιοθέτηση των νέων τεχνολογιών, όπως η τεχνητή νοημοσύνη και το Travel Tech, είναι μονόδρομος για την συνέχεια της επιτυχίας του ελληνικού τουρισμού. Το Travel Tech (σύντομη ονομασία για το Travel Technology ή Ταξιδιωτική Τεχνολογία) αναφέρεται στη χρήση της τεχνολογίας —όπως πληροφοριακά συστήματα,, εφαρμογές για κινητά και αυτοματοποιημένα συστήματα— για τον προγραμματισμό, την οργάνωση και την εκτέλεση ταξιδιών. Ουσιαστικά, περιλαμβάνει κάθε ψηφιακό εργαλείο που χρησιμοποιούν είτε οι ίδιοι οι ταξιδιώτες είτε οι επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου (ξενοδοχεία, αεροπορικές εταιρείες, ταξιδιωτικά γραφεία) για να κάνουν τη διαδικασία πιο εύκολη, γρήγορη και αποτελεσματική.

Όλα τα παραπάνω μπορούν να συνδυαστούν ομαλά με το ζεστό ελληνικό χαμόγελο και την αυθεντική φιλοξενία. επιτρέποντας στις επιχειρήσεις να επικοινωνούν με τους επισκέπτες σε μεγαλύτερη κλίμακα μεν, διατηρώντας την ζεστασιά τους δε. Άλλωστε, η “φιλοξενία της γιαγιάς” αποτελεί την ραχοκοκκαλιά του ελληνικου τουρισμού.

Για να παραμείνει η Ελλαδα ανταγωνιστική απέναντι σε χώρες όπως η Ιταλία, η Ισπανία και η Τουρκία, δεν μπορεί να βασίζεται μόνο σε αυτήν. Χρειάζεται να ενσωματώσει νέα, καινοτόμα concepts και επιχειρηματικά μοντέλα, όπως είναι τα all-inclusive clubs και τα mix-used developments. Το AI και τα σύγχρονα online εργαλεία είναι προσβάσιμα και συχνά δωρεάν. Ακόμα και μια μικρή οικογενειακή πανσιόν μερικών δωματίων μπορεί να χρησιμοποιήσει την τεχνολογία διαισθητικά για δεδομένα και οργάνωση, αφήνοντας στους ιδιοκτήτες περισσότερο χρόνο για να προσφέρουν πραγματική και ανθρώπινη φιλοξενία.

Στην επόμενη 5ετία, το ΑΙ θα κυριαρχεί απόλυτα στο real estate και το hospitality. Όσοι επαγγελματίες δεν το εντάξουν στην καθημερινότητά τους ως βασικό εργαλείο και όχι για απλές φιλολογικές ερωτήσεις, θα μείνουν πίσω. Το μεγαλύτερο λάθος που πρέπει να αποφύγουν είναι η αλαζονεία, η αίσθηση του “να νομίζουν ότι τα γνωρίζουν όλα”. Αντίθετα, πρέπει να προσεγγίζουν κάθε project με ταπεινότητα, να είναι ανοιχτοί σε νέες τάσεις και συμβουλές, καθώς και να ακολουθούν την διαχρονική αξία του φιλότιμου.

Η σημερινή κοινωνία ταλανίζεται από την στεγαστική κρίση, ιδιαίτερα στην Αθήνα. Το παράδοξο που παρατηρείται είναι ότι παρά την τεράστια έλλειψη σπιτιών, υπάρχει παράλληλα ένας τεράστιος αριθμός κενών ακινήτων.

Είναι πλήρως αντιληπτό ότι η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων αποτελεί βασική λύση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Το 80% του στεγαστικού αποθέματος έχει κατασκευαστεί πριν από το 2000, γεγονός που καθιστά αναγκαία την τεχνική και ενεργειακή αναβάθμισή του. Βάσει επίσημων στοιχείων, τα πραγματικά “κλειστά” ακίνητα, εξαιρώντας τις δευτερεύουσες κατοικίες, ανέρχονται σε περίπου 800.000 σε όλη την επικράτεια. Βέβαια, υπάρχει χωρική αναντιστοιχία, καθώς τα περισσότερα δεν βρίσκονται στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου υπάρχει η μεγαλύτερη πίεση ζήτησης.

Ο επιχειρησιακός στόχος είναι να ενεργοποιηθούν δεκάδες χιλιάδες κατοικίες με χρήση προγραμμάτων και κινήτρων, όπως είναι το “Ανακαινίζω-Νοικιάζω”, η κοινωνική αντιπαροχή και το νέο πρόγραμμα ήπιων ανακαινίσεων μέσω ΕΣΠΑ, με σκοπό να διατεθούν σε ιδιοκατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση, και όχι σε βραχυχρόνια τύπου Airbnb. Από την πλευρά της αγοράς, σημειώθηκε ότι το ανώτατο όριο της επιδότησης (π.χ. 3οο€/τ.μ.) συχνά δεν επαρκεί για ριζική ανακαίνιση, οπότε τα γενναία φορολογικά κίνητρα είναι επιτακτική ανάγκη να προσφερθούν από το κράτος.

Ωστόσο, τα περισσότερα προβλήματα που κρατούν τα ακίνητα σε ανενεργή κατάσταση εντοπίζονται στις πολεοδομικές τακτοποιήσεις και τα κληρονομικά. Κρίνεται, δηλαδή, απαραίτητη η αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου με την κατάργηση της νόμιμης μοίρας ως εμπράγματο δικαίωμα, κάτι που θα διευκολύνει την αξιοποίηση ακινήτων που άνηκαν σε πολλούς συγκληρονόμους εξ αδιαιρέτου.

Υπάρχει έντονη κριτική και για την “ψηφιακή” γραφειοκρατία, καθώς πολλές διαδικασίες απλώς μεταφέρθηκαν σε ψηφιακό περιβάλλον χωρίς ουσιαστική μείωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Μεγάλο στοίχημα, επίσης, αποτελεί η πλήρης υλοποίηση του ψηφιακού φακέλου του ακινήτου, αλλά και η μείωση των μεγάλων καθυστερήσεων υπηρεσιών του ΔΕΔΔΗΕ (χρόνοι ρευματοδότησης).

Συνοπτικά, η στεγαστική κρίση και η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι έννοιες που υφίστανται πολλά χρόνια. Με συνδυαστικά και ανθεκτικά μέτρα πολιτικής, το φαινόμενο μπορεί να καταπολεμηθεί και να οδηγήσει σε μια καλύτερη και βιώσιμη ζωή στα σύγχρονα αστικά κέντρα.

Πριν 20-30 χρόνια, η αγορά πολυτελών ακινήτων βασιζόταν αποκλειστικά στην εγχώρια ζήτηση (εφοπλιστές, επιχειρηματίες) για εξοχικά σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα. Σήμερα η Ελλάδα έχει γίνει παγκόσμιος επενδυτικός προορισμός και οι αγοραστές (από ΗΠΑ, Μέση Ανατολή, Ευρώπη, Ασία) αναζητούν έναν συνολικό τρόπο ζωής, ασφάλειας και πολυτελών υπηρεσιών. Η χώρα μας πλέον προσελκύει πλέον αγοραστές χωρίς περιορισμό στο budget, οι οποίοι εξετάζουν την Ελλάδα ισότιμα με την Νότια Γαλλία και την Ιταλία. Πλέον, πολλοί ξένοι που αγοράζουν ένα εξοχικό, στην συνέχεια αναζητούν και επιπλέον ακίνητο στην Αθήνα για μόνιμη ή συχνή διαμονή.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, η Ελλάδα βρίσκεται στην 2η θέση ζήτησης πολυτελών κατοικιών, πίσω μόνο από την Ιταλία. Πέρα από τα Νότια Προάστια και το Ελληνικό, έντονο ενδιαφέρον παρουσιάζει το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, κυρίως με τις ανακαινίσεις διατηρητέων αρχοντικών, καθώς και η Πελοπόννησος (Πόρτο Χέλι, Μεσσηνία), δηλαδή περιοχές που μπορούν να προσφέρουν εκτάσεις για υπερ-ιδιωτικές εκτάσεις/κτήματα.

Το 40% των οικιστικών συναλλαγών στην Αθήνα αφορά ξένους αγοραστές, οι οποίοι βασίζουν την απόφασή τους σε καθαρά metrics. Έτσι, η σημασία των δεδομένων αποκτά ξεχωριστή σημασία, αφού αυτά αποτελούν τον κρίσιμο παράγοντα της απόφασης για την απόκτηση ή μη ενός ακινήτου. Αυτό έρχεται σε άμεση συνάρτηση με έννοιες όπως η ενεργειακή αποδοτικότητα, καθώς οι σύγχρονοι επενδυτές δίνουν μεγάλη βαρύτητα στην περιβαλλοντική συνείδηση. Υπάρχει ραγδαία αύξηση (+45%) στην ζήτηση για ενεργειακά αυτόνομα ακίνητα, με συστήματα διαχείρισης υδάτων και κλιματική θωράκιση.

Η πράσινη και ευέλικτη διαβίωση αποτελεί μια νέα πραγματικότητα για τον χώρο του real estate. Ένα ακίνητο δεν καθορίζεται πλέον μόνο από τα τετραγωνικά του μέτρα ή το σχήμα του, αλλά από την ενέργεια, την υγεία, την βιωσιμότητα, την τεχνολογία των υλικών και την συνολική του απόδοση.

Το καίριο ερώτημα είναι αν όλα τα παραπάνω αποτελούν μια διαφοροποίηση πολυτελείας ή το νέο σημείο αναφοράς της αγοράς. Σύμφωνα με τους ειδικούς του real estate, τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στο κομμάτι της πράσινης διαβίωσης θα θεωρούνται τα αυτονόητα standard των κατασκευών, καθώς πρέπει να υπάρχει πλήρης εναρμόνιση με τους νέους ευρωπαϊκούς κανονισμούς που έχουν θεσπιστεί με ορίζοντα το 2030.

Η πράσινη και ευέλικτη διαβίωση στοιχειοθετείται από κάποια συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Αρχικά, οι πράσινες στέγες είναι αναπόσπαστο κομμάτι αυτής της θεματικής. Δεν πρόκειται για απλό χώμα και γλάστρες, αλλά για συγκεκριμένα ευρωπαϊκά πρότυπα με ειδικές μεμβράνες και υποστρώματα, τα οποία προσφέρουν ισχηρή φυσική θερμομόνωση με ενεργειακή εξοικονόμηση έως και 30%, ενώ διπλασιάζουν τον κύκλο ζωής της στεγανοποίησης της ταράτσας. Η απόσβεση υπολογίζεται περίπου στα 8-10 χρόνια. Σήμερα εφαρμόζεται κυρίως σε πολυτελείς κατασκευές (π.χ. Νότια Προάστια), αλλά για να επεκταθεί στο τσιμεντένιο κέντρο της Αθήνας και να καταπολεμήσει το φαινόμενο της αστικής θερμικής νησίδας, απαιτεί ένα κρατικό πλάισιο φορολογικών ή χρηματοδοτικών κινήτρων.

Ένα άλλο χαρακτηριστικό είναι τα οικονομικά της πράσινης κατασκευής. Αρχικά, η πράσινη κατασκευή αυξάνει το πρωτογενές κόστος κατά 10-15% λόγω πιστοποιημένων ανακυκλώσιμων υλικών και εξειδικευμένων τεχνιτών. Όμως, στον κύκλο ζωής του έργου επιφέρει ενεργειακή εξοικονόμηση της τάξης του 50%, καθώς και μειωμένα έξοδα συντήρησης. Παράλληλα, αυξάνει την μεταπωλητική αξία του ακινήτου (10-15%) και την αξία της μίσθωσης (15-20%), αφού οι developers πλέον δεν πουλάνε απλά ένα ακίνητο, αλλά μια συνολική εμπειρία διαβίωσης και well-being. Όλα τα παραπάνω έχουν ως αποτέλεσμα τα θεσμικά κεφάλαια (funds) και το “green banking” των τραπεζών να επιβάλλουν πλέον αυτές τις πιστοποιήσεις για να εγκρίνουν χρηματοδοτήσεις για νέες κατασκευές κτηρίων.

Τέλος, η έξυπνη διαβίωση συνδέεται άμεσα με το Internet of Things (Iot). To Iot μετατρέπει το σπίτι από παθητικό καταναλωτή σε ένα ενεργό σύστημα που ενοχρηστρώνει την θέρμανση, την φόρτιση αυτοκινήτου, τα φωτοβολταϊκά και τις μπαταρίες. Το γνωμικό που ταιριάζει απόλυτα εδώ είναι το εξής: ο θάνατος της καινοτομίας είναι η πολυπλοκότητα. Το στοίχημα, λοιπόν, είναι η τεχνολογία να γίνει “αόρατη” και απλή για τον χρήστη, προσφέροντας την μέγιστη άνεση χωρίς να χρειάζεται να διαχειρίζεται πολλές διαφορετικές εφαρμογές παράλληλα. Η πλήρης αποσύνδεση από το δίκτυο ενέργειας δεν είναι ακόμα 100% ρεαλιστική, αλλά είναι απόλυτα εφικτή η ριζική μείωση της εξάρτησης από αυτό.

Συμπερασματικά, το πράσινο σπίτι δεν είναι μια απλή “τάση”, αλλά η επίσημη κατεύθυνση της αγοράς. Η τεχνολογία και η ενέργεια πάυουν να είναι πολυτέλεια και γίνονται βασική ανάγκη, δημιουργώντας μακροπρόθεσμη ενεργειακή, περιβαλλοντική, οικονομική και ποιοτική αξία.

Οι μικρές επιφάνειες (studios και διαμερίσματα 40-60 τ.μ.) σε νεόδμητες οικοδομές έχουν αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια σε έναν από τους πιο ισχυρούς πόλους έλξης για τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων. Αυτή η στροφή δεν είναι τυχαία, αλλά βασίζεται σε ξεκάθαρα οικονομικά και κοινωνικά δεδομένα.

Ακολουθούν οι κυριότεροι λόγοι που εξηγούν αυτή την τάση:

1. Χαμηλότερο Κόστος Αγοράς & Ευκολότερη Ρευστότητα

• Μικρότερο αρχικό κεφάλαιο: Η αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου απαιτεί υψηλό κεφάλαιο ανά τετραγωνικό μέτρο. Επιλέγοντας λιγότερα τετραγωνικά, ο επενδυτής μπορεί να αποκτήσει ένα ολοκαίνουργιο ακίνητο με σημαντικά χαμηλότερο συνολικό κόστος.
• Μεγαλύτερο αγοραστικό κοινό στην μεταπώληση: Τα μικρά διαμερίσματα «κλείνουν» πιο εύκολα συμφωνίες. Αν ο επενδυτής αποφασίσει να ρευστοποιήσει την επένδυσή του στο μέλλον, η εύρεση αγοραστή είναι πολύ πιο γρήγορη σε σχέση με ένα μεγάλο και ακριβό οικογενειακό διαμέρισμα.

2. Υψηλότερη Απόδοση Επένδυσης (Yield)

• Καλύτερη αναλογία ενοικίου/τετραγωνικού: Στην αγορά ακινήτων ισχύει ένας απαράβατος κανόνας: όσο μικρότερο είναι το διαμέρισμα, τόσο υψηλότερη είναι η τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο.
• Υψηλές αποδόσεις: Ένα studio 45 τ.μ. μπορεί να αποφέρει αναλογικά πολύ μεγαλύτερη ετήσια απόδοση (yield) επί του αρχικού κεφαλαίου σε σχέση με ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στην ίδια περιοχή.

3. Τεράστια Ζήτηση από Συγκεκριμένα Target Groups

Η δημογραφική αλλαγή και ο σύγχρονος τρόπος ζωής έχουν εκτοξεύσει τη ζήτηση για compact κατοικίες:

• Φοιτητές και νέοι επαγγελματίες: Αναζητούν σύγχρονους, λειτουργικούς χώρους που συνδυάζουν εύκολη πρόσβαση και χαμηλά λειτουργικά έξοδα.
• Ψηφιακοί νομάδες (Digital Nomads) & Εταιρικά στελέχη: Άνθρωποι που μετακινούνται συχνά και θέλουν ένα έτοιμο, σύγχρονο σπίτι για μεσοπρόθεσμη διαμονή.
• Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): Τα μικρά διαμερίσματα είναι οι «πρωταθλητές» στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς προτιμώνται από singles ή ζευγάρια που ταξιδεύουν.

4. Μειωμένα Έξοδα Συντήρησης & Ενεργειακή Κουλτούρα

• Ενεργειακή απόδοση: Τα νεόδμητα ακίνητα κατασκευάζονται με τις αυστηρότερες ενεργειακές προδιαγραφές (μονώσεις, αντλίες θερμότητας, αλουμίνια νέας γενιάς). Αυτό σημαίνει ελάχιστα έξοδα θέρμανσης και ψύξης, κάτι που εκτιμούν ιδιαίτερα οι ενοικιαστές.
• Χαμηλά κοινόχρηστα: Οι μικροί χώροι συνεπάγονται μικρά ποσοστά συμμετοχής στις δαπάνες της πολυκατοικίας.
• Μηδενικές ζημιές: Ένα καινούργιο ακίνητο δεν θα χρειαστεί ανακαίνιση ή σοβαρές επισκευές για τα επόμενα 10-15 χρόνια, προστατεύοντας τις ταμειακές ροές του επενδυτή.

5. Ευελιξία στη Διαχείριση

Ο ιδιοκτήτης ενός τέτοιου ακινήτου έχει την πολυτέλεια να αλλάζει στρατηγική ανάλογα με τις τάσεις της αγοράς. Μπορεί εύκολα να το διαθέσει για παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση, να το γυρίσει σε βραχυχρόνια (Airbnb) αν η περιοχή είναι τουριστική, ή να επιλέξει τη λύση της μεσαίας διάρκειας (sub-letting) σε στελέχη εταιρειών.

Σύνοψη: Οι μικρές επιφάνειες σε νεόδμητα κτίρια αποτελούν το “sweet spot” του σύγχρονου real estate: συνδυάζουν χαμηλότερο ρίσκο εισόδου, μηδενικά έξοδα συντήρησης, εύκολη διαχείριση και σταθερά υψηλές αποδόσεις λόγω της αστείρευτης ζήτησης.

Η Φοιτητική Στέγη (Student Housing) και το Co-living (συλλογική ή συνεργατική συμβίωση) αποτελούν αυτή τη στιγμή μία από τις πιο «ζεστές» και ταχύτερα αναπτυσσόμενες κατηγορίες (asset classes) στο ευρωπαϊκό και ελληνικό Real Estate.

Αυτή η στροφή των θεσμικών και ιδιωτών επενδυτών δεν είναι τυχαία, καθώς βασίζεται σε βαθιές αλλαγές στην κοινωνία και την οικονομία.

1. Τι ακριβώς είναι το Co-living;

Το co-living αποτελεί μια εξελιγμένη, «ενήλικη» και οργανωμένη μορφή συγκατοίκησης. Αντί ένας φοιτητής ή νέος επαγγελματίας να νοικιάσει ένα παραδοσιακό διαμέρισμα, επιλέγει ένα κτίριο co-living όπου:

• Έχει το δικό του ιδιωτικό δωμάτιο (συχνά με προσωπικό μπάνιο και μικρή κουζίνα).
• Μοιράζεται με τους υπόλοιπους ενοίκους μεγάλους, ποιοτικούς κοινόχρηστους χώρους (μεγάλη κουζίνα, σαλόνι, coworking spaces, πλυντήρια, γυμναστήριο, roof garden).
• Απολαμβάνει All-Inclusive υπηρεσίες: Το ενοίκιο καλύπτει τα πάντα (ρεύμα, νερό, internet, κοινόχρηστα, καθαρισμό, συντήρηση), γλιτώνοντας τον ένοικο από κάθε γραφειοκρατικό πονοκέφαλο.

2. Γιατί οι επενδυτές «ψηφίζουν» Φοιτητική Στέγη & Co-living;

📊 Τεράστιο χάσμα προσφοράς και ζήτησης

Σε Ελλάδα και Κύπρο υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες ενεργοί φοιτητές, όμως οι δημόσιες φοιτητικές εστίες μπορούν να καλύψουν λιγότερο από το 2% της ζήτησης. Την ίδια στιγμή, οι παραδοσιακές κατοικίες έχουν ακριβύνει υπερβολικά ή έχουν απορροφηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), δημιουργώντας στεγαστική κρίση.

💰 Υψηλότερες αποδόσεις (Yields)

Για έναν ιδιοκτήτη ή επενδυτή, το μοντέλο “rent per room” (ενοικίαση ανά δωμάτιο) αποδίδει σημαντικά υψηλότερο εισόδημα ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με το να νοικιάσει ολόκληρο το διαμέρισμα σε μία οικογένεια.

📉 Ανθεκτικότητα στην κρίση (Recession-proof)

Η εκπαίδευση είναι ένας κλάδος που δεν σταματά ποτέ. Ακόμα και σε περιόδους οικονομικής ύφεσης, οι φοιτητές συνεχίζουν να σπουδάζουν και να χρειάζονται στέγη, διατηρώντας τα ποσοστά πληρότητας των κτιρίων αυτών κοντά στο 95-100%.

🏢 Επαγγελματική διαχείριση (Property Management)

Οι επενδυτές δεν αγοράζουν απλά ένα ακίνητο· επενδύουν σε ένα λειτουργικό σύστημα. Εξειδικευμένες εταιρείες (operators) αναλαμβάνουν τη διαχείριση, την εύρεση ενοικιαστών, την καθαριότητα και τις εισπράξεις, μετατρέποντας την επένδυση σε παθητικό εισόδημα για τον κεφαλαιούχο.

3. Η κατάσταση στην Ελλάδα

Στην ελληνική αγορά, η τάση αυτή βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Μεγάλα επενδυτικά funds και εταιρείες real estate αγοράζουν παλιά κτίρια γραφείων, βιοτεχνίες ή ξενοδοχεία στο κέντρο της Αθήνας (π.χ. Κυψέλη, Παγκράτι, Ζωγράφου) και στον Πειραιά, μετατρέποντάς τα σε υπερσύγχρονα συγκροτήματα co-living και φοιτητικών studios.

Η ζήτηση αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο λόγω:

1. Της ίδρυσης και λειτουργίας μη κρατικών/ιδιωτικών πανεπιστημίων (τα οποία προσελκύουν ξένους φοιτητές με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια).
2. Της ανόδου των Digital Nomads (ψηφιακών νομάδων) και νέων επαγγελματιών που αναζητούν ευέλικτα συμβόλαια (π.χ. για 3 ή 6 μήνες) και έτοιμα επιπλωμένα σπίτια.

Το συμπέρασμα: Το Student Housing & Co-living μεταμορφώνει το Real Estate από μια απλή «ενοικίαση τοίχων» σε παροχή υπηρεσιών φιλοξενίας και κοινότητας, προσφέροντας στους επενδυτές σταθερότητα και υψηλές αποδόσεις.

Οι νέες τάσεις στην αγορά των πολυτελών ακινήτων αποδεικνύουν την αλλαγή φιλοσοφίας ως προς τον τρόπο διαχείρισης και αξιοποίησής τους.

Πιο συγκεκριμένα, η πολυτέλεια χρησιμοποιείται πλέον ως στρατηγική επένδυση, καθώς ένα ακίνητο υψηλών προδιαγραφών παρουσιάζει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και σταθερότητα. Χαρακτηριστικά που τείνουν να εξαφανιστούν στην σημερινή πραγματικότητα των διαρκών μεταβαλλόμενων αξιών. Έτσι, οι αγοραστές δεν αντιμετωπίζουν πλέον το πολυτελές ακίνητο με γνώμονα το γρήγορο κέρδος, δηλαδή κερδοσκοπικά, αλλά ως βασικό βραχίονα για την διατήρηση του πλούτου και της αξίας των κεφαλαίων τους σε ένα διεθνές περιβάλλον αβεβαιότητας.

Μια άλλη τάση στον συγκεκριμένο τομέα είναι η κατακόρυφη αύξηση στην κινητικότητα των εκατομμυριούχων που επιλέγουν να μετεγκατασταθούν μόνιμα σε άλλη χώρα, αριθμός που αγγίζει τα 165.000 άτομα παγκοσμίως. Η θέση της Ελλάδας σε αυτήν την κατηγορία είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς βρίσκεται στο Top10 των ανερχόμενων προορισμών μεταφοράς πλούτου διεθνώς, με περισσότερους από 1.200 εκατομμυριούχους να έχουν μετακομίσει μόνιμα στην χώρα μας.

Επιπρόσθετα, οι νεαρότεροι σε ηλικία αγοραστές έχουν μετατοπίσει το ενδιαφέρον τους από την “επιδεικτική πολυτέλεια” και την εξωτερική εικόνα στην ουσία, την εξατομίκευση και την εμπειρία διαβίωσης. Εμφανίζονται, πλέον, πιο ανοιχτοί στο να αγοράσουν ακίνητα σε μοναδικές τοποθεσίες που χρειάζονται ανακαίνιση ή ανακατασκευή, προκειμένου να τα φέρουν στα δικά τους προσωπικά μέτρα, παρά στην απόκτηση πολύ πιο ακριβών και “έτοιμων” ακινήτων. Μάλιστα, οι νεότερες γενιές ιεραρχούν πολύ ψηλά χαρακτηριστικά που παλαιότερα δεν έχρηζαν ιδιαίτερου ενδιαφέροντος, όπως είναι η ύπαρξη εξωτερικών χώρων διαβίωσης στο ακίνητο, η βιωσιμότητα και η ευεξία, καθώς και η εσωτερική διαρρύθμιση των χώρων, έτσι ώστε να δίνεται η δυνατότητα εργασίας από το σπίτι και φιλοξενίας.

Όλες οι παραπάνω τάσεις αποδεικνύονυ περίτρανα ότι η αγορά πολυτελών ακινήτων έχει αλλάξει χαρακτήρα, καθώς τα κίνητρα πλέον αφορούν κυρίως την στρατηγική επένδυσή τους και όχι την επίδειξη πλούτου.