Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο αρκετών αλλαγών, με την είσοδο της τεχνητής νοημοσύνης και γενικότερα της τεχνολογίας να την έχουν επηρεάσει αρκετά, σε συνδυασμό φυσικά με τις τάσεις της σύγχρονης οικονομίας. Το καίριο, όμως, ερώτημα είναι τι ζητούν σήμερα οι αγοραστές και οι πωλήτες από τους μεσίτες.
Ας δούμε αρχικά τις κατηγορίες και τα χαρακτηριστικά των σημερινών αγοραστών στην ελληνική αγορά του real-estate. Ξεκινάμε με τους Έλληνες αγοραστές, που έχουν μεγάλη ευαισθησία στις τιμές και εστιάζουν σχεδόν αποκλειστικά στην απόδοση, δηλαδή στην σχέση ενοικίου και τιμής αγοράς. Συνεχίζουμε με τους ξένους επενδυτές, οι οποίοι συνδέονται σε μεγάλο βαθμό με το πρόγραμμα Golden Visa. Οι συγκεκριμένοι κυρίως αναζητούν έτοιμο τελικό προϊόν, καθώς δεν θέλουν να αναλάβουν το ρίσκο της κατασκευαστικής ολοκλήρωσης. Μια άλλη κατηγορία είναι οι premium αγοραστές, που εστιάζουν σε χαρακτηριστικά όπως η τοποθεσία, η ποιότητα και οι διαπροσωπικές σχέσεις/συστάσεις. Τέλος, υπάρχουν και οι γηγενείς αγοραστές, οι οποίοι συχνά παραγκωνίζονται από τις τρέχουσες τάσεις της αγοράς.
Από τα βασικότερα ζητήματα που απασχολούν τους σημερινούς αγοραστές και πωλητές ακινήτων είναι η πραγματική διαφάνεια στις συναλλαγές. Για πάραδειγμα, στην Κύπρο, τα δεδομένα πωλήσεων ανά οικιστική μονάδα είναι προσβάσιμα από το 1996, καταγράφοντας 6,5 δις ευρώ σε συναλλαγές σε μια μικρή σχετικά αγορά, την στιγμή που η Ελλάδα καταγράφει περίπου 20 δις συνολικά ως χώρα. Οι ξένες επενδύσεις αποτελούν το 40% της αγοράς στην Κύπρο, έναντι μόλις 10% στην Ελλάδα, στοιχείο που δείχνει ότι η χώρα έχει ακόμα μεγάλο δρόμο να διανύσει. Η αγορά δεν μπορεί να βασίζεται σε μοντέλα τύπου “Ελληνικού”, όπου τα ακίνητα πωλούνται “στα χαρτιά” με ορίζοντα παράδοσης 3-5 ετών.
Παράλληλα, η Ελλάδα ταλανίζεται από έλλειψη δεδομένων και στρεβλώσεις των αγγελιών που αφορούν τον κτηματομεσιτικό τομέα. Από τις περίπου 370.000 αγγελίες που συλλέγονται καθημερινά στην αγορά από μεσίτες, τράπεζες και πλειστηριασμούς, παρατηρείται τεράστιο πρόβλημα με διπλές/πολλαπλές αγγελίες (περίπου 47.000 αγγελίες αφορούν τα ίδια ακίνητα). Αυτό οδηγεί σε κλοπή φωτογραφιών, λανθασμένες περιγραφές και αντικρουόμενες τιμές. Όσον αφορά τα στεγαστικά δάνεια, οι τράπεζες είναι πολύ συντηριτικές. Παρατηρείται, λοιπόν, το παράδοξο οι αποπληρωμές παλαιών δανείων να γίνονται με ταχύτερο ρυθμό από τις νέες εκταμιεύσεις. Τέλος, η έλλειψη δεδομένω είναι διάχυτη, με χαρακτηριστικότερο παράδειγμα τις πολλές αναλύσεις για τα “κλειστά ακίνητα” που βασίζονται λανθασμένα στην απογραφή του 2021 (εποχή πανδημίας), εμφανίζοντας π.χ. τουριστικά νησιά όπως η Μύκονος και η Πάρος να έχουν τεράστιο ποσοστό κλειστών σπιτιών, επειδή απλώς πρόκεται για εξοχικές κατοικίες.
Για να λυθούν όλα τα παραπάνω προβλήματα, είναι επιβεβλημένη η χρήση των εργαλειών που προσφέρουν απλόχερα η τεχνητή νοημοσύνη και η τεχνολογία. Ένα από αυτά είναι ο εμπλουτισμός δεδομένων με χρήση ΑΙ, προκειμένου να διορθωθούν λανθασμένα στοιχεία (π.χ. αν μια αγγελία λέει “διαμέρισμα του 2020”, το μοντέλο ΑΙ διαβάζει το κείμενο, εντοπίζει ότι χτίστηκε το 1984 και ανακαινίστηκε το 2020, οπότε και διορθώνει την πληροφορία. Ένα άλλο ψηφιακό εργαλείο είναι η αποδιπλοποίηση, δηλαδή ο καθαρισμός των αγγελιών ώστε να εμφανίζονται μόνο τα μοναδικά ακίνητα. Επιπλέον, η αυτόματη εύρεση συγκριτικών στοιχείων διευκολύνει τις εκτιμήσεις με βάση την απόσταση, την ηλικία και τα τετραγωνικά ενός ακινήτου. Απαραίτητη είναι και η σύνδεση του CRM με την αγορά, καθώς το αυτόματο ταίριασμα των αναγκών των πελατών με την διαθέσιμη αγορά βοηθά στην επιτάχυνση της αναζήτησης. Σημαντικό ρόλο μπορεί να επιτελέσει και η πολιτεία βοηθώντας στο κομμάτι των αδειών οικοδομής μέσω Διαύγειας, με την ψηφιακή εξαγωγή δεδομένων από τα PDF της υπηρεσίας κάθε 15 μέρες. Έτσι, ο μεσίτης θα γνωρίζει άμεσα ποιος κατασκευαστής χτίζει τι, πού και με ποιο ΚΑΕΚ.
Η αγορά αλλάζει κλίμακα. Όταν το Ελληνικό Κτηματολόγιο ολοκληρωθεί και προσφέρει δεδομένα πραγματικών πωλήσεων σε πραγματικό χρόνο, τότε η Ελλάδα θα δει μια πραγματικά μεγάλη εισροή σοβαρών ξένων κεφαλαίων.
Buy2Greece.com 
Leave a comment