Αξιολόγηση Κινδύνου 360° – Οικονομικοί, Νομικοί & Φυσικοί Κίνδυνοι

Στο συγκεκριμένο άρθρο θα αναλυθεί η ωριμότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και οι βασικοί κίνδυνοι που πρέπει να προσέξει ο κάθε επενδυτής.

Αρχικά, οι νομικοί κίνδυνοι και διαδικασίες είναι ένας τομέας που πρέπει να προσεχθεί ιδιαιτέρως. Πιο συγκεκριμένα, ο ρόλος του συμβολαιογράφου λειτουργεί ως “πύλη ελέγχου κινδύνου” με αστική και ποινική ευθύνη, καθώς πραγματοποιεί/συμβάλλει στον νομικό έλεγχο (σειρά τίτλων, πληρεξούσια, ικανότητα δικαιοπραξίας), στην φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, στον πολεοδομικό έλεγχο και στο κτηματολόγιο. Παράλληλα, με τις αλλαγές, οι διαδικασίες γίνονται πλέον ψηφιακά μέσα από το γραφείο του συμβολαιογράφου, ενώ χρησιμοποιείται ακατάσχετος λογαριασμός για την διακίνηση χρημάτων της συναλλαγής. Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο που επιταχύνουν τις δημοσιεύεις διαθηκών.

Το ερώτημα που επικρατεί σήμερα είναι αν υπάρχει φούσκα στον τομέα του real-estate. Η γενική απάντηση είναι αρνητική, καθώς υπάρχει ακόμα ισχυρή ζήτηση. Παρατηρούνται, όμως, διορθώσεις και υπερτιμήσεις, ειδικά σε ακίνητα που συνδέονται με την Golden Visa. Επιπλέον, το κόστος ανακαίνισης έχει υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας ή και ξεπερνώντας τα 1.000€/τ.μ., κάτι που οι επενδυτές οφείλουν να συνυπολογίζουν. Βέβαια, οι τιμές στις πλατφόρμες (portals) συχνά διαφέρουν σημαντικά από τις πραγματικές τιμές κλεισίματος της αγοράς.

Ο επενδυτής πρέπει επίσης να είναι προσεκτικός με την εκτίμηση των ακινήτων, σύμφωνα και με τα κριτήρια ESG. Η αγορά έχει γίνει πλέον δύο ταχυτήτων, καθώς η ψαλίδα ανάμεσα στα “πράσινα”/ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα και τα παλιά ασυντήρητα κτήρια μεγαλώνει διαρκώς. Τα στοιχεία ESG (Environmental, Social, Governance) παίζουν καθοριστικό ρόλο. Αν ένα ακίνητο δεν είναι φιλικό προς το περιβάλλον, κινδυνεύει να μην είναι εύκολα ασφαλίσιμο ή χρηματοδοτήσιμο από τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές/φορείς. Ο παράγοντας “S’, δηλαδή το κοινωνικό κομμάτι, στα επαγελλματικά ακίνητα μεταφράζεται πλέον ως η “ψυχή” του κτηρίου, δηλαδή η ικανότητά του να προσελκύει ταλέντα και να προσφέρει ένα υγιές, παραγωγικό περιβάλλον.

Το βασικότερο ίσως ρίσκο που οφείλει να προσέξει ο επενδυτής είναι οι φυσικοί και στατικοί κίνδυνοι. Πολλοί επενδυτές θυμούνται τον έλεγχο της στατικής επάρκειας στο “παρά πέντε” της αγοράς, διαπιστώνοντας εκ των υστέρων ότι χρειάζονται επιπλέον εκατομμυρία για ενισχύσεις. Επίσης, η Ελλάδα είναι μια σεισμογενής χώρα, οπότε ο στατικός έλεγχος δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να παρακάπμπεται ή να αντιμετωπίζεται ως ένα απλό γραφειοκρατικό έγγραφο. Τέλος, η περίοδος της ενεργειακής αναβάθμισης ενός κτηρίου αποτελεί την ιδανική ευκαιρία για να γίνει παράλληλα και η απαραίτητη αντισεισμική του θωράκιση.

Για να αποφευχθούν ή τουλάχιστον να αντιμετωπιστούν όλοι οι παραπάνω κίνδυνοι, κρίνεται επιτακτική η ανάγκη της τραπεζικής χρηματοδότησης. Όσον αφορά τα κριτήρια δανεισμού, οι τράπεζες εστιάζουν πρώτα στην μακροπρόθεσμη ικανότητα αποπληρωμής του πελάτη, δηλαδή την σταθερότητα εισοδήματος, και μετά στο ίδιο το ακίνητο. Οι νέες οδηγίες της Τράπεζας της Ελλάδος έθεσαν όρια στο ποσοστό εισοδήματος που μπορεί να διαθέτει κάποιος για το δάνειό του, εξορθολογίζοντας την αγορά. Λόγω της γενικότερης μεταβλητότητας, το τραπεζικό σύστημα προτείνει αυτήν την στιγμή την λύση των “μικτών επιτοκίων”, δηλαδή επιτόκια που είναι σταθερά για τα πρώτα 5-10 χρόνια και στην συνέχεια κυμαινόμενα, προκειμένου να υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια αποπληρωμής.