Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων ως Πολλαπλασιαστής Αξίας σε Χαρτοφυλάκια Ακινήτων

Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων (Facility Management, FM) διακρινόταν παλαιότερα ως ένα αναγκαίο λειτουργικό έξοδο για τα ακίνητα. Πλέον, θεωρείται ένα από τα σημαντικότερα στρατηγικά εργαλεία για την απόδοση ενός ακινήτου.

Πιο αναλυτικά, τα προβλήματα σε ένα κτήριο ξεκινούν πρακτικά αμέσως μετά τον πρώτο χρόνο, όταν λήγουν οι κατασκευαστικές εγγυήσεις. Χωρίς οργανωμένο FM, η αξία του ακινήτου μειώνεται με επιταχυνόμενο ρυθμό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι βιομηχανίες στην Ελλάδα, από τις οποίες καμία δεν διαθέτει ενημερωμένα σχέδια της υφιστάμενης κατάστασης (as-built σχέδια), γεγονός που κάνει οποιαδήποτε μελλοντική τροποποίηση ή αναβάθμιση εξαιρετικά κοστοβόρα. Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων δεν πρέπει να ξεκινά αφού τελειώσει η κατασκευή, αλλά από την φάση της μελέτης και του σχεδιασμού. Χρησιμοποιώντας σύγχρονα τρισδιάστατα εργαλεία όπως το BIM (Building Information Modeling) και το Revit, μπορούν να επιλυθούν όλες οι κατασκευαστικές ασυμφωνίες πριν καν δημοπρατηθεί το έργο.

Η παγκόσμια αγορά του FM ξεπερνά πλέον το 1,6 τρις δολλάρια, μέγεθος μεγαλύτερο από το ΑΕΠ της Ισπανίας. Οι επενδυτές διεθνώς την αντιμετωπίζουν ως θεματοφύλακα της αξίας των ακινήτων. Τα μεγάλα επενδυτικά funds δεν μπαίνουν καν στην συζήτηση για αγορά κακοσυντηρημένων ακινήτων. Αντίθετα, αναζητούν Grade-A ακίνητα με πράσινες πιστοποιήσεις, καθώς αυτά προσφέρουν καλύτερη εμπειρία χρήστη, είναι περιβαλλοντικά βιώσιμα και προσελκύουν πολυεθνικούς ομίλους. Όσον αφορά την Αθήνα, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, μόλις το 10% του συνολικού αποθέματος γραφείων είναι “πράσινα”. Η διαθεσιμότητά τους είναι σχεδόν μηδενική, καθώς απορροφώνται αμέσως μόλις βγουν στην αγορά.

Με όσα ελέχθησαν παραπάνω, κρίνεται επιβεβλημένη η προγνωστική συντήρηση, η οποία σε συνδυασμό με την χρήση ΑΙ, μπορεί να μειώσει το κόστος των επισκευών έως και 30%. Παράλληλα, μειώνεται ο χρόνος μη-λειτουργίας, γεγονός που κρατά τους ενοικιαστές ικανοποιημένους και οδηγεί σε σταθερές ανανεώσεις συμβολαίων και προβλέψιμο cash-flow. Χαρακτηριστικά, τα κτήρια με σωστό management εμφανίζουν ποσοστά πληρότητας που ξεπερνούν το 95%.

Η αποτελεσματικότητα του FM αξιολογείται και από συγκεκριμένα κριτήρια, όπως είναι το κόστος συντήρησης ανά τ.μ., που επιτρέπει την σύγκριση κόστους/υπηρεσιών σε μεγάλα χαρτοφυλάκια. Άλλα τέτοια κριτήρια είναι το διεθνές benchmark για την προληπτική έναντι της διορθωτικής συντήρησης, που είναι στο 80-90%, η μέτρηση της ικανοποίησης των ενοικιαστών, καθώς και ο έλεγχος του πραγματικού κόστους σε σχέση με τον προϋπολογισμό.

Συμπερασματικά, το Facility Management ξεκίνησε στην Ελλάδα λανθασμένα και παρεξηγημένα, έχοντας στο μυαλό των περισσότερων την μορφή απλού καθαρισμού και απεντόμωσης. Για να αλλάξει αυτό, απαιτείται αλλαγή νοοτροπίας και κυρίως εκπαίδευση των ίδιων των ιδιοκτητών και επενδυτών, ώστε να βλέπουν το FM ως μακροχρόνια στρατηγική επένδυση που προστατεύει την υγεία, την ασφάλεια και την οικονομική υπεραξία του ακινήτου τους.