Author: Buy2Greece

Εστιατόρια με βραβείο Best of the Best

https://www.tripadvisor.com.gr/TravelersChoice-Restaurants-cFineDining-g189398

https://visa2greece.com/

Νέο επικαιροποιημένο οδηγό εξέδωσε η ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιχειρώντας να βάλει τέλος στις ασάφειες που αφορούσαν το καθεστώς φορολόγησης και τις διαδικαστικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών. Ο οδηγός ξεκαθαρίζει πότε μια μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, ποιες είναι οι νέες προθεσμίες για τις δηλώσεις, πώς εφαρμόζεται ο ΦΠΑ και ποιες είναι οι συνέπειες της παροχής πρόσθετων υπηρεσιών.

Τι λέει η ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ:
«Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων».

Ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης δεν εξαρτάται από το αν αυτή γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Αντίθετα, η διάρκεια και οι παρεχόμενες υπηρεσίες είναι τα καθοριστικά κριτήρια. Για μισθώσεις άνω των 60 ημερών απαιτείται υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακινήτου. Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, πρωινό, υποδοχή), το ακίνητο χαρακτηρίζεται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό καθεστώς.

Υποχρεώσεις για τις δηλώσεις

Η ΑΑΔΕ ορίζει ότι:

• Οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής πρέπει να υποβάλλονται «μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή».
  Παράδειγμα: Μίσθωση από 26 Σεπτεμβρίου έως 2 Οκτωβρίου 2025 δηλώνεται έως 20 Νοεμβρίου 2025.
• Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, απαιτείται τροποποιητική δήλωση ανεξαρτήτως καταβολής ποσού. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική δήλωση, αυτή γίνεται μόνο εφόσον η πολιτική ακύρωσης προβλέπει πληρωμή.
• Αν δεν υπάρξουν αναχωρήσεις σε έναν μήνα, δεν απαιτείται μηδενική δήλωση.
• Οι τροποποιήσεις δηλώσεων για το έτος 2025 μπορούν να γίνουν έως τις 28 Φεβρουαρίου 2026. Μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, αλλαγές δεν γίνονται δεκτές και ενδέχεται να επιβληθούν πρόστιμα.
• Σε περίπτωση αναμίσθωσης στον ίδιο μισθωτή, υποβάλλονται δύο ξεχωριστές δηλώσεις: μία για την αρχική και μία για τη νέα μίσθωση.

Το καθεστώς ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Ο οδηγός εισάγει σαφείς διακρίσεις:

• Η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα.
• Υπάγεται σε ΦΠΑ 13% όταν:
  • Οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τρία ακίνητα και άνω. Σε αυτή την περίπτωση όλα τα ακίνητα υπάγονται σε ΦΠΑ.
  • Οι εκμισθωτές είναι νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.

Για τον υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός ΑΜΑ, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα ακίνητο δηλώνεται και ως ενιαίο και ως δύο δωμάτια: τότε θεωρείται ότι εκμισθώνονται μόνο δύο ακίνητα.

Παραδείγματα εφαρμογής

Η ΑΑΔΕ περιλαμβάνει αναλυτικές περιπτώσεις:

• Διαχειριστής με τρεις ΑΜΑ (από έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες) υποχρεούται σε έναρξη δραστηριότητας, όχι όμως και οι ιδιοκτήτες.
• Συνιδιοκτησία: Αν τέσσερα φυσικά πρόσωπα κατέχουν από κοινού τέσσερα ακίνητα, όλοι πρέπει να προβούν σε έναρξη δραστηριότητας, εκτός αν τα ποσοστά τους έχουν εκμισθωθεί στον διαχειριστή-συνιδιοκτήτη.
• Παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων (π.χ. καθαριότητα, πρωινό) κατατάσσει το ακίνητο σε τουριστικά καταλύματα, με πρόσθετες υποχρεώσεις:
  • Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
  • Δήλωση στο OpenBusiness.
  • Υποβολή δηλώσεων για το Τέλος Ανθεκτικότητας και το Τέλος Παρεπιδημούντων.
  • Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ, Ε1, Ε3 ή Ν.
  • Τήρηση υποχρεώσεων διαβίβασης στο myDATA.

Νέα δεδομένα για την Αθήνα

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται για τα ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων, όπου σε τρία δημοτικά διαμερίσματα έχει ανασταλεί η δημιουργία νέων καταχωρίσεων. Ο οδηγός προβλέπει ότι νέα εγγραφή είναι δυνατή μόνο για ακίνητα που ήταν ήδη καταχωρισμένα έως 31 Δεκεμβρίου 2024, υπό συγκεκριμένες συνθήκες. Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

• κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης λόγω λύσης της προηγούμενης με νέο ή τον ίδιο μισθωτή/υπεκμισθωτή,
• μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος,
• μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή εξαιτίας μεταβίβασης του ακινήτου (λόγω επαχθούς ή χαριστικής αιτίας) ή κληρονομικής διαδοχής,
• επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο Διαχειριστή, λόγω προηγούμενης διακοπής του ΑΜΑ.

source: bnbnews

With its rich history, stunning landscapes, and warm hospitality, Greece offers plenty of opportunities for investors. Are you looking for a second home in a vacation region that is becoming increasingly popular? Then Greece might be the perfect place for you to buy a property!

Popular Areas for a Vacation Home

Wondering where the best place is to buy a vacation home? Here are some of the most popular regions in Greece to consider:

1. Cyclades
   The Cyclades, with iconic islands like Mykonos and Santorini, attract visitors year-round from around the globe. These islands offer a unique mix of traditional architecture and modern amenities, making them ideal for both rental and personal use.
2. Crete
   As the largest island in Greece, Crete offers a variety of landscapes, from mountains to beaches. The cities of Chania and Heraklion are particularly popular for their rich history and vibrant culture. Crete also offers a wide range of recreational activities, such as hiking and watersports.
3. Peloponnese
   This mainland region is steeped in history and offers peaceful beaches, picturesque villages, and archaeological sites. Cities like Nafplio and Kalamata are popular among those seeking an authentic Greek experience without the crowds of the tourist islands.
4. Rhodes
   Rhodes is one of the largest Dodecanese islands and offers a rich history and beautiful beaches. The old town of Rhodes City, which is a UNESCO World Heritage site, is a major attraction for visitors.

Benefits of Investing in Greek Real Estate

• Rental Income
  Greece is a popular tourist destination, meaning there is a constant demand for vacation homes. By renting your property when you’re not using it, you can generate significant rental income and increase the return on your investment.
• Simple Purchase Process
  Buying property in Greece is relatively straightforward and transparent. With the help of a local real estate agent and lawyer, you can navigate the process and ensure all legal and administrative aspects are handled correctly.
• Appreciation
  With economic growth and Greece’s growing popularity as a holiday destination, it’s likely that property values will rise in the future. This offers investors the opportunity for long-term capital gains.

Conclusion

Buying a vacation home in Greece offers numerous benefits, from the natural beauty and rich culture to economic opportunities. Whether you’re looking for a personal retreat or a smart investment, Greece has everything you need.

Considering buying a vacation home? Visit the Second Home Expo for more information and to connect with experts who can guide you through every step of your real estate journey.

Buy2Greece International

https://www.buy2greece.gr/en

1. Καθορισμός Προϋπολογισμού – Μην κοιτάτε μόνο την τιμή πώλησης

Το αρχικό σας budget δεν είναι απλά η τιμή αγοράς. Θα χρειαστεί να λάβετε υπόψη:

• Φόρο μεταβίβασης (3% επί της αντικειμενικής αξίας)
• Συμβολαιογραφικά έξοδα και δικηγορική υποστήριξη
• Έξοδα μηχανικού για έλεγχο ακινήτου
• Κόστη μεταφοράς, επίπλωσης ή και ανακαίνισης, αν χρειάζεται

 Ένα 10% επιπλέον του ποσού αγοράς είναι συχνά ένας ρεαλιστικός υπολογισμός για τα συνοδευτικά έξοδα.

2. Χρηματοδότηση – Τι ισχύει σήμερα στην πράξη

Η τραπεζική χρηματοδότηση έχει επανέλθει στην αγορά με προγράμματα που απευθύνονται κυρίως σε νέους:

 Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» (για νέους έως 39 ετών) παρέχει δάνεια με επιτόκιο κοντά στο 1% – εξαιρετική επιλογή, εφόσον πληρούνται τα κριτήρια εισοδήματος και περιουσίας.
 Οι εμπορικές τράπεζες δανειοδοτούν μέχρι το 75–80% της αξίας του ακινήτου, εφόσον υπάρχει σταθερό εισόδημα και καθαρό ιστορικό.
 Οι μηνιαίες δόσεις δεν πρέπει να ξεπερνούν το 30–35% του καθαρού εισοδήματος, για να είναι το δάνειο βιώσιμο.

3. Νεόδμητο, ανακαινισμένο ή παλιό; Πλεονεκτήματα και παγίδες

 Νεόδμητες κατοικίες προσφέρουν ενεργειακή απόδοση, σύγχρονη υποδομή και εγγυήσεις. Οι τιμές είναι υψηλότερες, αλλά συνήθως δεν υπάρχουν άμεσες ανάγκες για εργασίες.
 Ανακαινισμένα διαμερίσματα μπορούν να προσφέρουν σημαντική εξοικονόμηση και αισθητικά αποτελέσματα εφάμιλλα με τα νεόδμητα, εφόσον η ανακαίνιση έχει γίνει σωστά (κάτι που στο Οικοδομείν εγγυόμαστε απόλυτα).
 Παλαιότερα ακίνητα χωρίς ανακαίνιση έχουν χαμηλότερη τιμή, αλλά κρύβουν κόστη και καθυστερήσεις. Προτείνουμε τέτοιες λύσεις μόνο όταν συνδυάζονται με ολοκληρωμένο σχέδιο ανακαίνισης, κοστολογημένο και χρονομετρημένο εκ των προτέρων.

4. Πού να ψάξω; Τι σημαίνει «διαμέρισμα με προοπτική αξίας»

Δεν αγοράζετε μόνο για το τώρα, αλλά και για το αύριο. Ένα καλό ακίνητο διατηρεί την αξία του ή την αυξάνει. Τι πρέπει να εξετάσετε:

• Ανερχόμενες περιοχές με νέα έργα υποδομής (ΜΜΜ, σχολεία, πάρκα)
• Φωτεινότητα και λειτουργική διαρρύθμιση (ακόμα και σε μικρά διαμερίσματα)
• Ενεργειακή κλάση – όλο και πιο σημαντική για μελλοντική αποδοτικότητα
• Καλή σχέση τιμής ανά τ.μ. και τοποθεσίας
• Δυνατότητα μεταπώλησης ή αξιοποίησης (π.χ. Airbnb)

BUY2GREECE INTERNATIONAL

https://www.buy2greece.gr/en

The preliminary agreement is an agreement that is usually concludedbetween two or more individuals or legal entities for thecommitting them to some act that will follow (e.g. transfer property). It includes specific terms and agreements that determine the obligations and rights of the contracting partiesmembers in order to avoid possible future disputes and disputes. Its use is mainly observed in commercial, legal or business agreements. The private pre-contract offers you without time-consuming procedures, security and binding for the parties to complete the signing of the final contract, without the need to publish it or to register it in the Mortgage Registry and without paying taxes.

The ‘Golden Visa’ is a program offered by manycountries, with the aim of attracting people from other countries who intend to make investments in order to obtain a residence permit or citizenship. The terms and conditions for obtaining it may differ from one country to another, but usually it concerns investments in real estate or businesses with a certain minimum value or a minimum number of jobs. In Greece, the most basic way of issuing is the purchase of a property with a certain minimum monetary limit, an amount that varies according to the area of ​​the property and the square meters. Its holder enjoys the rights of his residence and his work in the country, his free movement throughout the EU (since Greece is a member of it) but also financial advantages related mainly to taxation.

A mortgage pre-notification of a property is a measure of protection for a lender, such as the Bank, in the event that the borrower does not complete the repayment of his debt smoothly, whether it is a natural person or a legal entity. The realization is done with the consent of the borrower or with a court decision. When the debt is repaid, the borrower has the right to request the removal of the mortgage, to release the property as well as the loan repayment certificate. The lawyer undertakes the request for the removal to the court and the filing of the decision with the Mortgage Registry or a Land Office.

Investing in real estate has consistently been one of the most reliable ways to build wealth. Especially in Greece, the recovering market and new opportunities driven by tourism, the Golden Visa, and technological advancements make entering the field more relevant than ever. However, like any serious investment, it requires strategy, knowledge, and guidance.

Understand the Market Landscape and Trends

Before investing, it’s essential to analyze the current state of the real estate market. Which areas show increased demand? What is the average rental income? What are the forecasts for the coming years? By working with an experienced real estate consultant, like myself at BUY2GREECE, you can access reliable data and insights based on solid evidence.

Define Your Investment Goal

Do you want passive income from rentals? Are you aiming for renovation and resale for profit (flipping)? Or are you looking for long-term portfolio growth? Your investment goal will determine the type of property, its location, and your financial strategy. Clear direction will protect you from impulsive decisions.

Financial Planning and Funding

You can finance your investment either through personal capital or bank loans. Greek banks now offer attractive mortgage packages, but proper file preparation is key. Alternatively, you can consider partnering with other investors or private funding. Collaborating with seasoned professionals is crucial to managing risk effectively.

Strategic Property Selection

A great investment property isn’t necessarily the most impressive one—it’s the one with the greatest return potential. Look for properties with untapped value, in up-and-coming areas or near tourist flows. Evaluate renovation costs, taxation, and the average return-on-investment period.

Legal and Tax Security

A specialized legal and accounting advisor is a must-have partner. They will ensure the property is free of legal issues and help you understand your tax obligations—from property taxes (ENFIA) to income from rentals.

Work with Professionals

You may start with a single property, but even then, the right partnerships make all the difference. At BUY2GREECE, we guide both new and experienced investors with professionalism, from identifying opportunities to closing deals.

 Do you have questions or want to start planning your investment journey?
Get in touch with me today for a free consultation, and let’s shape your path to success in the Greek real estate market—step by step, with confidence.

THEODOROS TSIOUMIS

https://www.buy2greece.gr/en/profile

The myths, history and popular culture of Skyros
Many mythical figures such as Theseus, Achilleas, Neoptolemos and King Lycomedes have been linked
to Skyros. According to mythology, Achilleas departed from Skyros for the Trojan war from a small harbor
called even today Achilli. Skyros’ historical roots are in the Neolithic era (5500-2800 B.C.) its first
inhabitants being the pre-Hellenic Pelasgian, Karos and Dolopos tribes.
It flourished during the Early Bronze Age (1900-2800 B.C.) and reached its heyday during Mycenaean
period (1650-1100 B.C.). In the archeological site of Palamari, in the northern part or the island lies ones
of the most important prehistoric settlements in the Aegean. Dating back to the early and middle Bronze
Age (2550-1650 B.C.), it was a well- organized commercial port. The site is open to visitors and
excavations are still ongoing. The findings from the excavations are in the Archaeological Museum in
Chora Skyros where other findings from the Protohellenic, Mycenaean, Protogeometric and classical
periods are also on show.
In 475 B.C. the island passed into the hands of the Athenians, where it remained for 389 years until 86
B.C., and then became part of the Roman Empire and later the Venetian Empire. At that time Christianity
prevailed and many churches were built, , especially on top of the ruins of pre-Christian temples. The
Venetian Empire followed and then occypation by the Ottoman Empire. The churches and chapels are
scattered all over the island (count more than 360). Particularly interesting are the cave churches
inclundind Panagia Limbiani, , Agios Artemios, Panagia Spiliotissa and Agios Nikolaos at Pouria.
Despite the influences of history the island has its own authentic folk art. Sources of inspiration were the
sea, the natural landscape, animals and mythology.
Skyros is known nationwide for its small, carved wooden furniture, textiles and traditional pottery. A good
example are the “red” ceramics made of red clay without glaze, with decorative white linear designs,
reminiscent of embroidery. Tiny sofas, armchairs, stools, chests decorated with various carved motifs.
Skyros’ unique textiles and embroidery which are destined to decorate both the house and Skyrian
costumes
Many of these old artifacts are preserved in the Manos Faltaits Historical and Folk Art Museum, where
there is a model of the interior of an original Skyrian house.
A walk through the old town of Skyros reveals the singularity of the local architecture with its tiny houses
built amphitheatrically on the sides of a cliff below the Byzantine castle and the monastery og Ai-Giorgis.
Naturally Skyros has numerous manners and customs but the most important is the carnival with its roots
in antiquity and the Dionysian rites.
Carnival
A Key feature of the Skyrian Carnival is the custom o “Geros” and “ Korela” which has Dionysian origins
and associated with the ancient feasts of fertility. Every year the carnival begins with the beginning o the

“Triodion” and is repeated every weekend, for about a month.
The last three days of Carnival, when the alleys of the city of Skyros resound with the sounds of bells,
while in the castle of the islnd famous “Dance of the Elders”.
On the Shorve Monday the custom of “Trata” takes place, which refers directly to an aristocratic custom
of maritime life with a measured recitation of satirical verses for the day and culminates with the mystical
dance of all the inhabitants of the island, in traditional local costumes in the central square.

The Skyrian Horse
The Skyrian horse: Sociable, intelligent, friendly
The Skyrian horse is an ancient Greek breed which survived only in Skyros! Νowadays, it numbers
around 190 members on the island and 300 worldwide. It is a small-sized breed unique in the world, and
scientifically known as Equus caballus Skyriano.
Due to its height, the Skyrian horse is often classified as a pony (ponies usually reach heights of 1.55m).

However, the anatomy of its body resembles that of horses, which means the Skyrian horse is one-of-a-
kind.

Skyrian horses are normally around 1.10m in height and feature long and thick manes, a unique body
type and a calm nature which makes them very friendly to people. This means the Skyrian horse
is perfect for children’s activities and hippotherapy sessions.
They constitute an important part of the island’s tradition: their participation in social and economic life in
Skyros used to be crucial since horses were part of agriculture for decades.
The history of Skyrian horses
Skyrian horses (Equus Cabalus Skyriano) are related to the small horses of Pindos Mountain in Greece
and are historically tied to the horses used by Achilles during his expedition to Troy, as well as to the
horses of Alexander the Great. Moreover, Skyrian horses are said to be depicted on. the Parthenon
frieze
The small horses of Skyros are related to small-sized horse breeds that migrated to Europe from Alaska
crossing the mountainous regions of Asia 12,000 years ago!
The breed that developed into the modern-day Skyrian horse is rumored to descend from
horses brought to Skyros by Athenian settlers during the 5th century BCE.
Although Skyrian horses are often referred to as “ponies” or “hipparions” (meaning little horses in Greek),
they are not in fact closely related. Hipparions were small-sized, three-toed horses that went extinct
around 1,000,000 years ago and are a different breed.
At ” Mouries Farm”, you can find out more about the history of Skyrian horses and get to know all about
their day-to-day lives!
The natural habitat of Skyrian horses
Mount Kochilas on the southeastern part of Skyros island is the natural habitat of Skyrian horses. This
is where the Skyrian horse lives freely.
The area of Mount Kochilas (or Kochylas) is home to a great variety of flora and fauna. It is a region of
unique ecological importance and diversity. As such, the natural habitat of Skyrian horses has been

designated as a protected area both for horses and bird species and is part of the NATURA
2000 network (more than 4,000 hectares).
The horses of Mount Kochilas on the southern part of Skyros live in small herds. They find refuge on
mountain plains, right next to small, forest-protected lagoons.
During the warm summer months, when food and water becomes scarce, Skyrian horses descend from
the mountain and head to the farms of their owners, where they receive proper care.

 Σύμφωνα με τη λίστα που δημοσίευσε το περιοδικό 𝐅𝐎𝐑𝐁𝐄𝐒 η παραλία βρίσκεται στη Κασανδρείας Χαλκιδικής η λιμνοθάλασσα του Γλαρόκαβου ανάμεσα στο Πευκοχώρι και στο Παλιούρι αναδείχτηκε κορυφαία στην Ευρώπη.
Ο Γλαρόκαβος, ένα αληθινό στολίδι της Κασσάνδρας Χαλκιδικής, που κέρδισε επάξια τον τίτλο της πιο όμορφης παραλίας στην Ευρώπη για το 2025. Γνωστός και αγαπημένος από ντόπιους και επισκέπτες, ο Γλαρόκαβος αποτελεί μια εμβληματική τοποθεσία που τιμά τη φυσική κληρονομιά της χώρας μας, αφήνοντας πίσω ακόμη και εμβληματικές ακτές της Μεσογείου.