Author: Buy2Greece

Το Home Staging αποτελεί ένα εργαλείο μάρκετινγκ και επικοινωνίας. Στόχος του είναι η ανάδειξη των δυνατοτήτων του ακινήτου (είτε είναι άδειο, είτε επιπλωμένο/κατοικημένο), ώστε να δημιουργεί συναισθηματική σύνδεση με τους αγοραστές, να πωλείται ταχύτερα και σε καλύτερη τιμή. Η Ελλάδα θεωρείται αναδυόμενη αγορά στον συγκεκριμένο τομέα, καθώς είναι ταυτόχρονα “θερμή” και “αργή”: τα καλά κοστολογημένα/ανακαινισμένα ακίνητα πωλούνται σε 2-5 μήνες, ενώ τα υπερτιμημένα ή μη-προετοιμασμένα μένουν στην αγορά τουλάχιστον για 8 μήνες και πάνω.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, οι ιδιοκτήτες συχνά διστάζουν να επενδύσουν 3.000€ εκ των προτέρων, αλλά τελικά αποδέχονται “εικονικά” μειώσεις τιμής της τάξεως των 20.000€, χάνοντας πολύ περισσότερα χρήματα, χρόνο και ενέργεια.

Όσον αφορά τους μεσίτες, το Home Staging προσφέρει διαφοροποίηση από τον ανταγωνισμό, ταχύτερες αγοραπωλησίες, υψηλότερη ικανοποίηση πελατών και περισσότερες συστάσεις. Σε μεσιτικό γραφείο της Ιταλίας όπου το Home Staging εφαρμόστηκε στο 100%, ο μέσος χρόνος πώλησης μειώθηκε από 180 στις 60 ημέρες, η μέση έκπτωση από την αρχική τιμή έπεσε στο 1,78% (έναντι 11% του εθνικού μέσου όρου), ενώ περίπου το 20% των ακινήτων πωλήθηκε πάνω από την αρχική τιμή ζήτησης.

Η έξυπνη χρηματοδότηση στον κτηματομεσιτικό τομέα αναφέρεται γενικότερα στην πορεία της ελληνικής αγοράς στεγαστικών δανείων, την σημασία των τραπεζικών χρηματοδοτήσεων και την ευκαιρία ανακαίνισης παλαιών ακινήτων.

Πιο συγκεκριμένα, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μια ραγδαία ανάπτυξη στεγαστικής πίστης. Από τα 600 εκατ. € το 2020, οι εκταμιεύσεις έφτασαν τα 2,5 δισ. € το 2025, και μάλιστα προβλέπεται να αγγίξουν τα 2,8 δισ. € το 2026. Το πρόγραμμα “Σπίτι μου” λειτουργεί ως επιταχυντής για την αγορά, αλλά η ζήτηση αυξάνεται οργανικά ακόμα και χωρίς αυτό. Σήμερα, μόλις 3 στις 10 αγοραπωλησίες γίνονται με δάνειο, ποσοστό που στην Ευρώπη αγγίζει το 50%, δηλαδή νούμερο πολύ μεγαλύτερο. Η ελληνική αγορά εκτιμάται ότι μπορεί να φτάσει τα 4 δισ. € ετησίως. Παράλληλα, οι τράπεζες διαθέτουν ρευστότητα και εγκρίνουν περίπου 9 στις 10 αιτήσεις, ποσοστό ιδιαίτερα υψηλό.

Ένας άλλος κρίσιμος παράγοντας της έξυπνης χρηματοδότησης ακινήτων είναι τα ανταγωνιστικά επιτόκια και κριτήρια. Στην Ελλάδα, τα σταθερά επιτόκια είναι από τα πιο ανταγωνιστικά στην Ευρωζώνη (π.χ. 3ετή σταθερά από 2,5%, 10ετή στο 3,5%). Οι προϋποθέσεις για την έγκριση του δανείου είναι η απόδειξη εισοδήματος, η ικανότητα αποπληρωμής και η ελάχιστη ίδια συμμετοχή 10%. Το 85% των τρέχοντων δανείων αφορά αγορά ακινήτου, εκ των οποίων το 80% αφορά περιπτώσεις πρώτης κατοικίας.

Εδώ, ωστόσο, κάνει την εμφάνισή του ένα διαχρονικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, που δεν είναι άλλο από την έλλειψη νεόδμητων κατοικιών. Περίπου το 80% των οικιστικών ακινήτων είναι κατασκευασμένο πριν το 1990, με αποτέλεσμα τα νεόδμητα να είναι ακριβά και λόγω έλλειψης και λόγω αυξημένου κατασκευαστικού κόστους. Τα παλαιά ακίνητα που χρήζουν ανακαίνισης πωλούνται έως και 30-80% φθηνότερα από τα ανακαινισμένα. Για να βοηθήσουν σε αυτό το θέμα, οι τράπεζες συνεισφέρουν μέσω της συνδυαστικής χρηματοδότησης, συμβάλλοντας έως και στο 90% της αγοράς και έως το 100% του προϋπολογισμού ανακαίνισης με τους ίδιους όρους και επιτόκιο. Με μέσο κόστος ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης τα 700€/τ.μ., ο ιδιοκτήτης δημιουργεί άμεση υπεραξία στο ακίνητο και μειώνει σημαντικά τα λειτουργικά του έξοδα.

Συνοπτικά, το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα λύνεται αποτελεσματικά μέσω της ενεργειακής και δομικής αναβάθμισης του υφιστάμενου παλαιού αποθέματος με την χρήση έξυπνων χρηματοδοτικών εργαλείων.

Ο ρόλος της Διαχείρισης Εγκαταστάσεων (Facility Management) στην σημερινή εποχή κρίνεται ως ο καθοριστικός παράγοντας για την συνολική ευημερία ενός ακινήτου. Είναι σημαντικό να τονιστεί η μεγάλη διαφορά μεταξύ απλής συντήρησης και ουσιαστικής λειτουργίας, καθώς και η γενικότερη μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης μέσω ενοποίησης/ανακαινίσεων.

Τα πιστοποιημένα “πράσινα” κτήρια, ειδικά τα γραφεία και logistics, αποτελούν εμπορικό μονόδρομο. Οι μεγάλοι μισθωτές και πολυεθνικές απαιτούν πλέον πράσινους χώρους για να καλύπτουν τα δικά τους ESG-standards (Environmental, Social, Governance – Περιβάλλον, Κοινωνία, Εταιρική Διακυβέρνηση). Τέτοια κτήρια πετυχαίνουν υψηλότερα ενοίκια, χαμηλότερο λειτουργικό κόστος και προσφέρουν καλύτερη πρόσβαση σε “πράσινη” χρηματοδότηση.

Η σύχρονη Διαχείριση Εγκαταστάσεων εστιάζει στην εμπειρία του χρήστη, την ευέλικτη/υβριδική εργασία και την πρόβλεψη βλαβών μέσω αισθητήρων που στηρίζονται στις τεχνολογίες Internet-of-Things, Data-Analytics και Τεχνητή Νοημοσύνη. Πλέον, τα κτήρια μετατρέπονται σε πλατφόρμες παραγωγής δεδομένων, με προαπαιτούμενο φυσικά το σωστό engineering και την ύπαρξη εξειδικευμένου προσωπικού για την αξιοποίησή τους.

Κλείνοντας, η ελληνική αγορά βρίσκεται ακόμα σε στάδιο μετάβασης όσον αφορά την υιοθέτηση προηγμένων τεχνολογιών στο κομμάτι των ακινήτων. Ωστόσο, το γεγονός ότι ξεκινά από μηδενική βάση δίνει την ευκαιρία να χτιστούν εξαρχής σύγχρονες υποδομές.

Βασικά Σημεία & Θεματικές:

Η Ωριμότητα της Ελληνικής Αγοράς:

• Η ελληνική αγορά βρίσκεται ακόμη σε στάδιο μετάβασης όσον αφορά την υιοθέτηση προηγμένων τεχνολογιών (AI/BMS) [29:24], αλλά το γεγονός ότι ξεκινά από μηδενική βάση δίνει την ευκαιρία να χτιστούν εξαρχής σύγχρονες υποδομές [30:43].

Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων (Facility Management, FM) αποτελεί έναν από τους πιο υποτιμημένους αλλά καθοριστικούς παράγοντες για την αξία και την απόδοση των ακινήτων στην ελληνική αγορά. Δυστυχώς, το FM αντιμετωπίζεται λανθασμένα απλώς ως υπηρεσία καθαρισμού ή επισκευών, αντί για στρατηγικό εργαλείο διαχείρισης. Η νοοτροπία εστίασης μόνο στο χαμηλό κόστος, δηλαδή στην λογική του “όσο φθηνότερα γίνεται”, εν τέλει κοστίζει εκατομμύρια στους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.

Η κατασκευή αντιπροσωπεύει μόλις το 15-20% του συνολικού κόστους ζωής ενός κτηρίου, ενώ το υπόλοιπο 80-85% αφορά την συντήρηση και την λειτουργία αυτού κατά την διάρκεια 30-40 ετών. Ο κανόνας πρόληψης μας λέει ότι για κάθε 1€ που εξοικονομείται σήμερα, αποκόπτοντας την προληπτική συντήρηση, κοστίζει τελικά 5€ σε μελλοντικές έκτακτες βλάβες.

Όλα τα παραπάνω έχουν φυσικά επίπτωση στην αξία του ακινήτου και τα ενοίκια. Ένα κτήριο βαθμίδας Grade A χωρίς το κατάλληλο FM μπορεί να υποβαθμιστεί σε Grade B μέσα σε μόλις 5 χρόνια. Η διαφορά στα ενοίκια μεταξύ ενός σωστά συντηρημένου/πιστοποιημένου κτηρίου και ενός παρατημένου μπορεί να ξεπεράσει το 40%. Το επαγγελματικό FM, σε συνδυασμό με την κατάλληλη Ενεργειακή Διαχείριση του ακινήτου, μπορεί να μειώσει το ενεργειακό κόστος έως και 20% μόνο με σωστές ρυθμίσεις, χωρίς ανάγκη για νέο εξοπλισμό.

Η αρχή του Pareto (80/20) περιγράφει ότι το 80% της αξίας ενός ακινήτου επηρεάζεται από μόλις το 20% των παραγόντων. Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων περιλαμβάνεται μέσα σε αυτό το 20%. καθώς επηρεάζει άμεσα την ικανοποίηση ενοικιαστών, τα λειτουργικά έξοδα, την συμμόρφωση και την συνολική αποτίμηση του asset. Στόχος, λοιπόν, της ελληνικής αγοράς είναι η μετάβαση από τους “μαστόρους” σε πιστοποιημένους και εξειδικευμένους επαγγελματίες Facility Management.

Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων (Facility Management, FM) διακρινόταν παλαιότερα ως ένα αναγκαίο λειτουργικό έξοδο για τα ακίνητα. Πλέον, θεωρείται ένα από τα σημαντικότερα στρατηγικά εργαλεία για την απόδοση ενός ακινήτου.

Πιο αναλυτικά, τα προβλήματα σε ένα κτήριο ξεκινούν πρακτικά αμέσως μετά τον πρώτο χρόνο, όταν λήγουν οι κατασκευαστικές εγγυήσεις. Χωρίς οργανωμένο FM, η αξία του ακινήτου μειώνεται με επιταχυνόμενο ρυθμό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι βιομηχανίες στην Ελλάδα, από τις οποίες καμία δεν διαθέτει ενημερωμένα σχέδια της υφιστάμενης κατάστασης (as-built σχέδια), γεγονός που κάνει οποιαδήποτε μελλοντική τροποποίηση ή αναβάθμιση εξαιρετικά κοστοβόρα. Η Διαχείριση Εγκαταστάσεων δεν πρέπει να ξεκινά αφού τελειώσει η κατασκευή, αλλά από την φάση της μελέτης και του σχεδιασμού. Χρησιμοποιώντας σύγχρονα τρισδιάστατα εργαλεία όπως το BIM (Building Information Modeling) και το Revit, μπορούν να επιλυθούν όλες οι κατασκευαστικές ασυμφωνίες πριν καν δημοπρατηθεί το έργο.

Η παγκόσμια αγορά του FM ξεπερνά πλέον το 1,6 τρις δολλάρια, μέγεθος μεγαλύτερο από το ΑΕΠ της Ισπανίας. Οι επενδυτές διεθνώς την αντιμετωπίζουν ως θεματοφύλακα της αξίας των ακινήτων. Τα μεγάλα επενδυτικά funds δεν μπαίνουν καν στην συζήτηση για αγορά κακοσυντηρημένων ακινήτων. Αντίθετα, αναζητούν Grade-A ακίνητα με πράσινες πιστοποιήσεις, καθώς αυτά προσφέρουν καλύτερη εμπειρία χρήστη, είναι περιβαλλοντικά βιώσιμα και προσελκύουν πολυεθνικούς ομίλους. Όσον αφορά την Αθήνα, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, μόλις το 10% του συνολικού αποθέματος γραφείων είναι “πράσινα”. Η διαθεσιμότητά τους είναι σχεδόν μηδενική, καθώς απορροφώνται αμέσως μόλις βγουν στην αγορά.

Με όσα ελέχθησαν παραπάνω, κρίνεται επιβεβλημένη η προγνωστική συντήρηση, η οποία σε συνδυασμό με την χρήση ΑΙ, μπορεί να μειώσει το κόστος των επισκευών έως και 30%. Παράλληλα, μειώνεται ο χρόνος μη-λειτουργίας, γεγονός που κρατά τους ενοικιαστές ικανοποιημένους και οδηγεί σε σταθερές ανανεώσεις συμβολαίων και προβλέψιμο cash-flow. Χαρακτηριστικά, τα κτήρια με σωστό management εμφανίζουν ποσοστά πληρότητας που ξεπερνούν το 95%.

Η αποτελεσματικότητα του FM αξιολογείται και από συγκεκριμένα κριτήρια, όπως είναι το κόστος συντήρησης ανά τ.μ., που επιτρέπει την σύγκριση κόστους/υπηρεσιών σε μεγάλα χαρτοφυλάκια. Άλλα τέτοια κριτήρια είναι το διεθνές benchmark για την προληπτική έναντι της διορθωτικής συντήρησης, που είναι στο 80-90%, η μέτρηση της ικανοποίησης των ενοικιαστών, καθώς και ο έλεγχος του πραγματικού κόστους σε σχέση με τον προϋπολογισμό.

Συμπερασματικά, το Facility Management ξεκίνησε στην Ελλάδα λανθασμένα και παρεξηγημένα, έχοντας στο μυαλό των περισσότερων την μορφή απλού καθαρισμού και απεντόμωσης. Για να αλλάξει αυτό, απαιτείται αλλαγή νοοτροπίας και κυρίως εκπαίδευση των ίδιων των ιδιοκτητών και επενδυτών, ώστε να βλέπουν το FM ως μακροχρόνια στρατηγική επένδυση που προστατεύει την υγεία, την ασφάλεια και την οικονομική υπεραξία του ακινήτου τους.

Το σύγχρονο λογισμικό και γενικότερα η τεχνολογία έχουν μεταμορφώσει ριζικά τον κλάδο του Facility Management (FM) και του real-estate παγκοσμίως.

Η αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται πλέον μόνο κατά την κατασκευή του, αλλά κυρίως κατά την διάρκεια ζωής και την επιχειρησιακή του απόδοση (operational performance). Παρόλο που επενδύονται τεράστια ποσά στον σχεδιασμό και την κατασκευή, πολλά κτήρια παραδίδονται “ψηφιακά ημιτελή”, με διασκορπισμένα δεδομένα και χειροκίνητες διαδικασίες, δημιουργώντας το λεγόμενο “ψηφιακό κενό”.

Είναι δεδομένο ότι δεν υπάρχει ένα μεμονωμένο σύστημα που να τα κάνει όλα, αλλά μια σειρά από εξειδικευμένα εργαλεία που πρέπει να συνδέονται μεταξύ τους, δημιουργώντας ένα οικοσύστημα τεχνολογιών. Για παράδειγμα, το FSM (Field Service Management) είναι υπεύθυνο για την διαχείριση και τον έλεγχο των συνεργείων και των τεχνικών στο πεδίο σε πραγματικό χρόνο, ενώ το CMMS (Computerized Maintenance Management Systems) είναι καθαρά προσανατολισμένο στην συντήρηση και διαχείριση των παγίων (assets). Η πραγματική αξία προκύπτει όταν όλα αυτά τα συστήματα είναι ενοποιημένα και επικοινωνούν μεταξύ τους, επιτρέποντας την αυτοματοποιημένη ροή εργασιών χωρίς ανθρώπινη παρέμβαση.

Η τεχνολογία βοηθάει φυσικά και στην λήψη αποφάσεων, μεταθέτοντας μεγαλύτερο βάρος στο “fact-based” από το “feeling-based”. Πιο συγκεκριμένα, τα κτήρια παράγουν τεράστιο όγκο δεδομένων. Η σωστή οργάνωσή τους μετατρέπει το Facility Management από ένα απλό κέντρο κόστους σε μια στρατηγική λειτουργία, επιτρέποντας την λήψη αποφάσεων βάσει πραγματικών στοιχείων και όχι απλής διαίσθησης.

Οι σύγχρονες διεθνείς τάσεις αποτελούνται από έννοιες όπως οι all-in-one πλατφόρμες αντί για αποσπασματικά εργαλεία, οι cloud-based λύσεις, o mobile-first σχεδισμός με εφαρμογές φτιαγμένες εξαρχής για smartphones, και η γενικότερη ενσωμάτωση της Τεχνητής Νοημοσύνης. Η υιοθέτηση τέτοιων συστημάτων δεν είνα απλά η εγκατάσταση ενός software, αλλά ένας συνολικός οργανωσιακός μετασχηματισμός. Άλλωστε, η επόμενη γενιά αξίας στο real-estate δεν θα δημιουργηθεί στην κατασκευή, αλλά στην λειτουργία του κτηρίου.

Στο συγκεκριμένο άρθρο θα αναλυθεί η ωριμότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και οι βασικοί κίνδυνοι που πρέπει να προσέξει ο κάθε επενδυτής.

Αρχικά, οι νομικοί κίνδυνοι και διαδικασίες είναι ένας τομέας που πρέπει να προσεχθεί ιδιαιτέρως. Πιο συγκεκριμένα, ο ρόλος του συμβολαιογράφου λειτουργεί ως “πύλη ελέγχου κινδύνου” με αστική και ποινική ευθύνη, καθώς πραγματοποιεί/συμβάλλει στον νομικό έλεγχο (σειρά τίτλων, πληρεξούσια, ικανότητα δικαιοπραξίας), στην φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, στον πολεοδομικό έλεγχο και στο κτηματολόγιο. Παράλληλα, με τις αλλαγές, οι διαδικασίες γίνονται πλέον ψηφιακά μέσα από το γραφείο του συμβολαιογράφου, ενώ χρησιμοποιείται ακατάσχετος λογαριασμός για την διακίνηση χρημάτων της συναλλαγής. Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο που επιταχύνουν τις δημοσιεύεις διαθηκών.

Το ερώτημα που επικρατεί σήμερα είναι αν υπάρχει φούσκα στον τομέα του real-estate. Η γενική απάντηση είναι αρνητική, καθώς υπάρχει ακόμα ισχυρή ζήτηση. Παρατηρούνται, όμως, διορθώσεις και υπερτιμήσεις, ειδικά σε ακίνητα που συνδέονται με την Golden Visa. Επιπλέον, το κόστος ανακαίνισης έχει υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία χρόνια, φτάνοντας ή και ξεπερνώντας τα 1.000€/τ.μ., κάτι που οι επενδυτές οφείλουν να συνυπολογίζουν. Βέβαια, οι τιμές στις πλατφόρμες (portals) συχνά διαφέρουν σημαντικά από τις πραγματικές τιμές κλεισίματος της αγοράς.

Ο επενδυτής πρέπει επίσης να είναι προσεκτικός με την εκτίμηση των ακινήτων, σύμφωνα και με τα κριτήρια ESG. Η αγορά έχει γίνει πλέον δύο ταχυτήτων, καθώς η ψαλίδα ανάμεσα στα “πράσινα”/ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα και τα παλιά ασυντήρητα κτήρια μεγαλώνει διαρκώς. Τα στοιχεία ESG (Environmental, Social, Governance) παίζουν καθοριστικό ρόλο. Αν ένα ακίνητο δεν είναι φιλικό προς το περιβάλλον, κινδυνεύει να μην είναι εύκολα ασφαλίσιμο ή χρηματοδοτήσιμο από τράπεζες και θεσμικούς επενδυτές/φορείς. Ο παράγοντας “S’, δηλαδή το κοινωνικό κομμάτι, στα επαγελλματικά ακίνητα μεταφράζεται πλέον ως η “ψυχή” του κτηρίου, δηλαδή η ικανότητά του να προσελκύει ταλέντα και να προσφέρει ένα υγιές, παραγωγικό περιβάλλον.

Το βασικότερο ίσως ρίσκο που οφείλει να προσέξει ο επενδυτής είναι οι φυσικοί και στατικοί κίνδυνοι. Πολλοί επενδυτές θυμούνται τον έλεγχο της στατικής επάρκειας στο “παρά πέντε” της αγοράς, διαπιστώνοντας εκ των υστέρων ότι χρειάζονται επιπλέον εκατομμυρία για ενισχύσεις. Επίσης, η Ελλάδα είναι μια σεισμογενής χώρα, οπότε ο στατικός έλεγχος δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να παρακάπμπεται ή να αντιμετωπίζεται ως ένα απλό γραφειοκρατικό έγγραφο. Τέλος, η περίοδος της ενεργειακής αναβάθμισης ενός κτηρίου αποτελεί την ιδανική ευκαιρία για να γίνει παράλληλα και η απαραίτητη αντισεισμική του θωράκιση.

Για να αποφευχθούν ή τουλάχιστον να αντιμετωπιστούν όλοι οι παραπάνω κίνδυνοι, κρίνεται επιτακτική η ανάγκη της τραπεζικής χρηματοδότησης. Όσον αφορά τα κριτήρια δανεισμού, οι τράπεζες εστιάζουν πρώτα στην μακροπρόθεσμη ικανότητα αποπληρωμής του πελάτη, δηλαδή την σταθερότητα εισοδήματος, και μετά στο ίδιο το ακίνητο. Οι νέες οδηγίες της Τράπεζας της Ελλάδος έθεσαν όρια στο ποσοστό εισοδήματος που μπορεί να διαθέτει κάποιος για το δάνειό του, εξορθολογίζοντας την αγορά. Λόγω της γενικότερης μεταβλητότητας, το τραπεζικό σύστημα προτείνει αυτήν την στιγμή την λύση των “μικτών επιτοκίων”, δηλαδή επιτόκια που είναι σταθερά για τα πρώτα 5-10 χρόνια και στην συνέχεια κυμαινόμενα, προκειμένου να υπάρχει μεγαλύτερη ασφάλεια αποπληρωμής.