Τα απλήρωτα κοινόχρηστα αποτελούν ένα από τα πιο συνηθισμένα, αλλά και πιο δύσκολα προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι πολυκατοικίες στην Ελλάδα. Όταν ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές σταματούν να καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους, το οικονομικό βάρος μεταφέρεται στους υπόλοιπους, οι οποίοι καλούνται συχνά να καλύψουν τα έξοδα για τη λειτουργία και τη συντήρηση ολόκληρου του κτιρίου.
Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι η δημιουργία σημαντικών οικονομικών προβλημάτων, εντάσεων μεταξύ των ενοίκων και καθυστερήσεων σε απαραίτητες εργασίες συντήρησης. Από τα κοινόχρηστα της καθημερινότητας μέχρι μεγαλύτερες παρεμβάσεις, όπως η επισκευή ενός ανελκυστήρα ή η ενεργειακή αναβάθμιση ενός κτιρίου, οι ανεξόφλητες οφειλές μπορούν να επηρεάσουν συνολικά τη λειτουργία μιας πολυκατοικίας.
Όταν τα κοινόχρηστα παραμένουν απλήρωτα
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο όταν ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος δεν κατοικεί στην Ελλάδα, δεν έχει δηλωμένη διεύθυνση ή δεν διαθέτει κάποιον εκπρόσωπο στη χώρα.
Ανάλογες περιπτώσεις μπορεί να αφορούν και ακίνητα που αγοράστηκαν από αλλοδαπούς επενδυτές, αλλά και διαμερίσματα τα οποία έχουν μείνει κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις ακινήτων που έχουν περιέλθει σε κληρονόμους ή παραμένουν ουσιαστικά ανενεργά λόγω εκκρεμοτήτων.
Όσο περισσότερο καθυστερεί η είσπραξη μιας οφειλής, τόσο μεγαλύτερο γίνεται το πρόβλημα. Το χρέος συσσωρεύεται, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται και η πολυκατοικία μπορεί να βρεθεί σε κατάσταση οικονομικής δυσλειτουργίας.
Σε ακραίες περιπτώσεις, ένα κλειστό και εγκαταλελειμμένο ακίνητο μπορεί να δημιουργήσει ακόμη και προβλήματα καθαριότητας και υγιεινής για ολόκληρο το κτίριο.
Η ευθύνη του ιδιοκτήτη όταν το ακίνητο είναι νοικιασμένο
Ένα σημείο που συχνά δεν γνωρίζουν όλοι οι ιδιοκτήτες αφορά τις οφειλές του ενοικιαστή.
Όταν ένα διαμέρισμα έχει μισθωθεί και ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει τα κοινόχρηστα, ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να θεωρεί ότι το ζήτημα αφορά αποκλειστικά τον ενοικιαστή. Στην πράξη, ο διαχειριστής μπορεί να στραφεί τελικά κατά του ιδιοκτήτη για την εξόφληση των οφειλών.
Για τον λόγο αυτό, όποιος εκμισθώνει ακίνητο είναι σημαντικό να διατηρεί τακτική επικοινωνία με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και να ενημερώνεται άμεσα για τυχόν καθυστερήσεις.
Η έγκαιρη αντιμετώπιση μπορεί να αποτρέψει τη δημιουργία μιας μεγάλης οφειλής. Αντίθετα, όταν περάσουν μήνες χωρίς να γίνει κάποια ενέργεια, η κατάσταση μπορεί να γίνει πολύ πιο δύσκολη, ιδιαίτερα αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από το ακίνητο.
Ποιες λύσεις προτείνονται για το πρόβλημα
Η ανάγκη για ένα πιο αποτελεσματικό πλαίσιο έχει οδηγήσει τα τελευταία χρόνια σε προτάσεις για αλλαγές στον τρόπο αντιμετώπισης των οφειλών και της λειτουργίας των πολυκατοικιών.
1. Επίδοση δικαστικών εγγράφων στην πόρτα του ακινήτου
Ένα από τα βασικά προβλήματα στην είσπραξη των κοινοχρήστων είναι ο εντοπισμός του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου.
Όταν ο ιδιοκτήτης είναι άγνωστος, βρίσκεται στο εξωτερικό ή δεν διαθέτει εύκολα εντοπίσιμη διεύθυνση, η επίδοση δικαστικών εγγράφων μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά.
Μία από τις προτεινόμενες λύσεις είναι να μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να πραγματοποιείται η επίδοση στην πόρτα του ίδιου του διαμερίσματος που αφορά η οφειλή.
Στόχος μιας τέτοιας ρύθμισης είναι να περιοριστούν οι περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης παραμένει ουσιαστικά απρόσιτος, ενώ παράλληλα συσσωρεύονται χρέη προς την πολυκατοικία.
Η αποτελεσματικότερη διαδικασία θα μπορούσε να οδηγήσει σε περισσότερους συμβιβασμούς και εξοφλήσεις, προστατεύοντας τόσο τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες όσο και το ίδιο το ακίνητο.
2. Βεβαίωση για τα κοινόχρηστα κατά τη μεταβίβαση
Μία ακόμη σημαντική πρόταση αφορά τη διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου.
Η ιδέα είναι κατά τη μεταβίβαση να προσκομίζεται βεβαίωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν οφειλές από κοινόχρηστα.
Σε πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει διαχειριστής ή εταιρεία διαχείρισης, θα μπορούσε να προβλέπεται εναλλακτική διαδικασία μέσω υπεύθυνης δήλωσης του ιδιοκτήτη.
Μια τέτοια πρακτική θα μπορούσε να προσφέρει μεγαλύτερη διαφάνεια στις αγοραπωλησίες και να περιορίσει τις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες ανακαλύπτουν σημαντικές οφειλές μετά την αποχώρηση ενός ιδιοκτήτη.
Για όσους αγοράζουν ακίνητο, η πλήρης εικόνα της κατάστασης του διαμερίσματος και της πολυκατοικίας αποτελεί άλλωστε βασικό στοιχείο πριν από τη λήψη μιας επενδυτικής απόφασης.
Στη Buy2Greece, η σωστή ενημέρωση του ενδιαφερόμενου αγοραστή και ο έλεγχος των βασικών στοιχείων ενός ακινήτου αποτελούν σημαντικό μέρος της διαδικασίας αναζήτησης και αγοράς.
3. Πιο ευέλικτοι κανονισμοί πολυκατοικιών
Πολλοί κανονισμοί πολυκατοικιών έχουν δημιουργηθεί πριν από αρκετές δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται πλέον στις ανάγκες της σύγχρονης ζωής.
Οι σημερινές πολυκατοικίες καλούνται να αντιμετωπίσουν ζητήματα που παλαιότερα δεν υπήρχαν ή ήταν πολύ περιορισμένα: ενεργειακές αναβαθμίσεις, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων, αντλίες θερμότητας, βραχυχρόνιες μισθώσεις και νέες μορφές αξιοποίησης των ακινήτων.
Ωστόσο, σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούνται ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά συναίνεσης για την τροποποίηση ενός κανονισμού, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδο.
Η δυνατότητα λήψης αποφάσεων από την πλειοψηφία, χωρίς να θίγονται τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών, θα μπορούσε να κάνει τη λειτουργία των πολυκατοικιών πιο ευέλικτη.
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι να μπορούν να προχωρούν αναγκαίες εργασίες συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης χωρίς να μπλοκάρονται επ’ αόριστον από διαφωνίες ή αδράνεια.
4. Αντιμετώπιση των συστηματικών κακοπληρωτών
Ένα ακόμη ζήτημα που έχει τεθεί στη συζήτηση είναι η δημιουργία ενός αποτελεσματικότερου μηχανισμού για τους συστηματικούς οφειλέτες.
Η λογική είναι ότι κάποιος που αφήνει επανειλημμένα απλήρωτες υποχρεώσεις θα πρέπει να αντιμετωπίζει συνέπειες και όταν επιχειρεί να αποκτήσει ή να μισθώσει νέο ακίνητο.
Μια αντίστοιχη καταγραφή, με τις απαραίτητες ασφαλιστικές δικλείδες για την προστασία των προσωπικών δεδομένων, θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για όσους επιλέγουν συστηματικά να μην πληρώνουν.
Παράλληλα, θα μπορούσε να προσφέρει στους ιδιοκτήτες ένα επιπλέον στοιχείο αξιολόγησης όταν επιλέγουν ενοικιαστή για το ακίνητό τους.
Τα απλήρωτα κοινόχρηστα επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου
Το ζήτημα δεν αφορά μόνο την καθημερινή λειτουργία μιας πολυκατοικίας. Η κατάσταση στην οποία βρίσκεται ένα κτίριο μπορεί να επηρεάσει και την εικόνα και την εμπορικότητα των ακινήτων του.
Μια πολυκατοικία με συσσωρευμένες οφειλές, ανεπαρκή συντήρηση και διαρκείς διαφωνίες μεταξύ των ιδιοκτητών μπορεί να είναι λιγότερο ελκυστική για έναν υποψήφιο αγοραστή.
Αντίθετα, ένα καλά οργανωμένο κτίριο, με συνεπή διαχείριση, τακτοποιημένες οικονομικές υποχρεώσεις και δυνατότητα να πραγματοποιεί έγκαιρα τις απαραίτητες εργασίες, δημιουργεί καλύτερες συνθήκες για τη διατήρηση της αξίας των ιδιοκτησιών.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για όσους εξετάζουν την αγορά ακινήτου ως επένδυση. Πριν από μια αγοραπωλησία, δεν αρκεί να αξιολογηθεί μόνο το ίδιο το διαμέρισμα. Η κατάσταση της πολυκατοικίας, τα κοινόχρηστα, οι ανάγκες συντήρησης και οι αποφάσεις των συνιδιοκτητών αποτελούν επίσης στοιχεία που αξίζει να εξετάζονται.
Ο ρόλος του μεσίτη στη σωστή ενημέρωση του αγοραστή
Η αγορά ενός ακινήτου είναι μια σημαντική οικονομική απόφαση και απαιτεί όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα.
Ένα μεσιτικό γραφείο, όπως το Buy2Greece, μπορεί να λειτουργήσει ως σύνδεσμος μεταξύ πωλητή και αγοραστή, παρέχοντας πληροφορίες για το ακίνητο, την περιοχή και τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν την αξιοποίησή του.
Ιδιαίτερα σε περιπτώσεις επενδυτικών ακινήτων, η σωστή ενημέρωση πριν από την αγορά μπορεί να βοηθήσει τον ενδιαφερόμενο να αξιολογήσει καλύτερα όχι μόνο την τιμή και τα χαρακτηριστικά του διαμερίσματος, αλλά και το ευρύτερο περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται.
Φυσικά, ζητήματα νομικού ή τεχνικού ελέγχου θα πρέπει να εξετάζονται από τους αντίστοιχους αρμόδιους επαγγελματίες, όπως δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μηχανικούς.
Ένα πρόβλημα που χρειάζεται πρακτικές λύσεις
Τα απλήρωτα κοινόχρηστα αποτελούν ένα πρόβλημα που μπορεί να ξεκινήσει από μια σχετικά μικρή οφειλή και να εξελιχθεί σε σοβαρή οικονομική και κοινωνική δυσλειτουργία για ολόκληρη την πολυκατοικία.
Η έγκαιρη ενημέρωση, η σωστή διαχείριση και ένα πιο αποτελεσματικό θεσμικό πλαίσιο μπορούν να περιορίσουν σημαντικά τις συνέπειες.
Η δυνατότητα αποτελεσματικότερης είσπραξης των οφειλών, η μεγαλύτερη διαφάνεια κατά τις μεταβιβάσεις, οι πιο σύγχρονοι κανονισμοί και η διευκόλυνση απαραίτητων εργασιών συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης μπορούν να συμβάλουν στη δημιουργία καλύτερων συνθηκών για όλους τους συνιδιοκτήτες.
Τελικά, η σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας δεν αφορά μόνο τους ενοίκους της. Επηρεάζει άμεσα την ποιότητα ζωής, τη διατήρηση της αξίας των ακινήτων και, ευρύτερα, την ίδια την εικόνα της αγοράς ακινήτων.
Για το Buy2Greece, η σωστή ενημέρωση και η υπεύθυνη καθοδήγηση αποτελούν βασικά στοιχεία μιας ασφαλέστερης διαδικασίας αγοράς ή πώλησης ακινήτου.
