Νέες δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων διαμορφώνονται μέσα από τον σχεδιασμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Η Αττική βρίσκεται στο επίκεντρο των εξελίξεων, με σημαντικές προοπτικές πρόσθετης οικοδομικής δυνατότητας, υπό συγκεκριμένες πολεοδομικές προϋποθέσεις.
Μια σημαντική εξέλιξη για τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται σε εξέλιξη, καθώς οι νέες μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) προβλέπουν τη δυνατότητα δημιουργίας πρόσθετης δόμησης που ξεπερνά τα 1,85 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Οι σχετικές προτάσεις, οι οποίες τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ανοίγουν τον δρόμο για διαφορετικές δυνατότητες αξιοποίησης οικοπέδων και ακινήτων. Εφόσον ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες εγκρίσεις, σε συγκεκριμένες περιοχές θα μπορούσε να επιτραπεί η ανέγερση μεγαλύτερων κτιρίων ή η προσθήκη επιπλέον ορόφων.
Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την κτηματαγορά, καθώς μπορεί να επηρεάσει τόσο την αναπτυξιακή προοπτική ορισμένων περιοχών όσο και τον τρόπο με τον οποίο αξιοποιούνται τα υφιστάμενα οικοδομικά δικαιώματα.
Τι προβλέπει ο σχεδιασμός για τις νέες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Οι μελέτες που βρίσκονται σε δημόσια διαβούλευση περιλαμβάνουν συνολικά 91 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, οι οποίες εκτείνονται σε 26 δημοτικές ενότητες της χώρας.
Η συνολική δυνητική πρόσθετη οικοδομική δυνατότητα υπολογίζεται σε 1.854.688 τετραγωνικά μέτρα.
Η βασική ιδέα του συγκεκριμένου μηχανισμού είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα στα οποία τα αντίστοιχα οικοδομικά δικαιώματα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, προς άλλα ακίνητα που βρίσκονται εντός προκαθορισμένων περιοχών υποδοχής.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται η δημιουργία ενός οργανωμένου συστήματος αξιοποίησης των ανεκμετάλλευτων οικοδομικών δικαιωμάτων, μέσα από συγκεκριμένους κανόνες και πολεοδομικούς περιορισμούς.
Η Αττική συγκεντρώνει το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον
Η Αττική αποτελεί την περιοχή με τη μεγαλύτερη προβλεπόμενη συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης, καθώς οι σχετικές μελέτες περιλαμβάνουν 62 προτεινόμενες ζώνες.
Ειδικότερα, ο σχεδιασμός αφορά δύο βασικές γεωγραφικές ενότητες:
Βόρειος Τομέας Αθηνών
Στον Βόρειο Τομέα προτείνονται 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με τη δυνητική πρόσθετη δόμηση να υπολογίζεται σε περίπου 584.405 τ.μ.
Στις περιοχές που περιλαμβάνονται βρίσκονται:
- Κηφισιά
- Νέα Ερυθραία
- Ψυχικό
- Νέο Ψυχικό
- Φιλοθέη
- Χαλάνδρι
- Χολαργός
- Παπάγος
- Νέα Ιωνία
- Μεταμόρφωση
- Λυκόβρυση
Ανατολική Αττική
Ακόμη μεγαλύτερη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης εμφανίζει η Ανατολική Αττική. Η πρώτη εναλλακτική πρόταση της σχετικής μελέτης προβλέπει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες, με συνολική δυνητική πρόσθετη δόμηση περίπου 1.046.013 τ.μ.
Τα τελικά μεγέθη και οι περιοχές εφαρμογής θα εξαρτηθούν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας και τις εγκρίσεις που θα δοθούν.
Η αυξημένη συγκέντρωση οικοδομικής δυνατότητας στην Αττική αναδεικνύει, παράλληλα, την ανάγκη αξιολόγησης των υφιστάμενων υποδομών. Το οδικό δίκτυο, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι διαθέσιμες εκτάσεις πρασίνου αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την ομαλή ανάπτυξη των περιοχών που ενδέχεται να δεχθούν μεγαλύτερη οικοδομική επιβάρυνση.
Ποιες άλλες περιοχές της Ελλάδας περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό
Η εφαρμογή του προγράμματος δεν περιορίζεται στην Αττική. Οι μελέτες καλύπτουν επίσης περιοχές της Θεσσαλονίκης, της Καβάλας, της Δράμας, της Καστοριάς, της Βοιωτίας, της Φθιώτιδας, της Μαγνησίας, της Αχαΐας, της Αργολίδας, του Ηρακλείου και των Χανίων.
Παράλληλα, ο συνολικός σχεδιασμός του πρώτου κύκλου προβλέπει τη δημιουργία 194 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες.
Από αυτές, οι 91 περιλαμβάνονται στις μελέτες που έχουν ήδη τεθεί σε διαβούλευση, ενώ προβλέπεται να ακολουθήσουν ακόμη 103 ζώνες σε 24 επιπλέον δημοτικές ενότητες.
Οι επόμενες μελέτες αναμένεται να καλύψουν 37 ζώνες στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, οκτώ στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και τρεις στη Στερεά Ελλάδα.
Πώς θα λειτουργεί η Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Κεντρικό ρόλο στην εφαρμογή του νέου συστήματος αναμένεται να διαδραματίσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα οργανώνεται η διαδικασία μεταφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων.
Στην πράξη, προβλέπεται να δημιουργηθούν δύο βασικές κατηγορίες ιδιοκτητών:
- Ιδιοκτήτες ακινήτων με μη αξιοποιήσιμα οικοδομικά δικαιώματα: Θα μπορούν, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να διαθέτουν προς μεταφορά τον συντελεστή δόμησης που δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν στο ακίνητό τους.
- Ιδιοκτήτες ακινήτων εντός εγκεκριμένων Ζωνών Υποδοχής: Θα έχουν τη δυνατότητα να αποκτούν πρόσθετη οικοδομική δυνατότητα, μέσα στα όρια και τους όρους που θα έχουν καθοριστεί για κάθε περιοχή.
Στόχος είναι η δημιουργία μιας οργανωμένης αγοράς οικοδομικών δικαιωμάτων, η οποία θα επιτρέπει την αξιοποίηση δυνατοτήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ανεκμετάλλευτες.
Τι μπορεί να σημαίνουν οι αλλαγές για την αγορά ακινήτων
Η προοπτική πρόσθετης δόμησης δημιουργεί νέα δεδομένα για τον κλάδο του real estate. Η δυνατότητα μεταφοράς συντελεστή δόμησης ενδέχεται να διαφοροποιήσει την επενδυτική ελκυστικότητα συγκεκριμένων οικοπέδων, ιδιαίτερα εκείνων που θα ενταχθούν τελικά σε εγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής.
Για τους επενδυτές και τους κατασκευαστές, η εξέλιξη αυτή μπορεί να δημιουργήσει νέες ευκαιρίες ανάπτυξης, καθώς η δυνατότητα αξιοποίησης επιπλέον τετραγωνικών μέτρων θα μπορούσε να επηρεάσει τον σχεδιασμό και την οικονομική βιωσιμότητα ορισμένων κατασκευαστικών έργων.
Αντίστοιχα, για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η γνώση των πολεοδομικών δεδομένων και των μελλοντικών σχεδιασμών κάθε περιοχής αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Ωστόσο, δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι κάθε ακίνητο που βρίσκεται σε μια προτεινόμενη περιοχή θα αποκτήσει αυτομάτως δικαίωμα πρόσθετης δόμησης ή ότι θα αυξηθεί άμεσα η εμπορική του αξία. Καθοριστικό ρόλο θα έχουν οι τελικές εγκρίσεις, οι ειδικοί όροι δόμησης και οι δυνατότητες των τοπικών υποδομών.
Το επόμενο βήμα για την πολεοδομική ανάπτυξη της χώρας
Η ολοκλήρωση των μελετών, η οριστικοποίηση των Ζωνών Υποδοχής και η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αποτελούν τις βασικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του σχεδιασμού.
Μέχρι να ολοκληρωθούν αυτές οι διαδικασίες, τα προβλεπόμενα τετραγωνικά μέτρα αντιπροσωπεύουν δυνητική πρόσθετη δόμηση και όχι άμεσα διαθέσιμα οικοδομικά δικαιώματα.
Σε κάθε περίπτωση, οι εξελίξεις αυτές αναδεικνύουν τη σημασία του πολεοδομικού σχεδιασμού για το μέλλον της ελληνικής κτηματαγοράς. Η δυνατότητα ορθολογικότερης αξιοποίησης της γης, σε συνδυασμό με τις ανάγκες κάθε περιοχής, μπορεί να δημιουργήσει νέες προοπτικές για την αγορά κατοικίας, τα επενδυτικά ακίνητα και τον κατασκευαστικό κλάδο.
Στο μεσιτικό γραφείο Buy2Greece παρακολουθούμε τις εξελίξεις στην ελληνική αγορά ακινήτων και τις αλλαγές στο πολεοδομικό και επενδυτικό περιβάλλον, με στόχο την έγκυρη ενημέρωση ιδιοκτητών, αγοραστών και επενδυτών που ενδιαφέρονται για την αξιοποίηση ακινήτων στην Ελλάδα.
Leave a Reply