Η διαχείριση μιας πολυκατοικίας αποτελεί συχνά μια σύνθετη διαδικασία, ιδιαίτερα όταν προκύπτουν οικονομικές εκκρεμότητες, διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών ή καθυστερήσεις στη λήψη αποφάσεων. Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα είναι τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τα οποία μπορούν να δυσκολέψουν την κάλυψη των λειτουργικών εξόδων και τη συντήρηση του κτιρίου.
Στο πλαίσιο αυτό, το Υπουργείο Δικαιοσύνης επεξεργάζεται νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο τον εκσυγχρονισμό των κανόνων που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών, ενοίκων και διαχειριστών. Μεταξύ των θεμάτων που εξετάζονται είναι η ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή και η αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των ληξιπρόθεσμων οφειλών.
Γιατί αποτελούν πρόβλημα τα απλήρωτα κοινόχρηστα;
Τα κοινόχρηστα καλύπτουν βασικές ανάγκες ενός κτιρίου, όπως ο καθαρισμός, η συντήρηση του ανελκυστήρα, ο φωτισμός, η θέρμανση και οι απαραίτητες επισκευές. Όταν ορισμένοι ιδιοκτήτες ή ένοικοι δεν καταβάλλουν το ποσό που τους αναλογεί, η οικονομική επιβάρυνση μπορεί να μεταφερθεί στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες.
Οι συνέπειες δεν περιορίζονται μόνο στα οικονομικά. Η συσσώρευση οφειλών ενδέχεται να καθυστερήσει σημαντικές εργασίες, να δημιουργήσει εντάσεις μεταξύ των ενοίκων και να δυσχεράνει τη συνολική λειτουργία της πολυκατοικίας.
Παράλληλα, η απουσία ιδιοκτητών από τις συνελεύσεις, οι παλαιοί κανονισμοί και οι διαφωνίες για κοινές δαπάνες καθιστούν πολλές φορές δύσκολη την επίλυση καθημερινών ζητημάτων.
Ο ρόλος του διαχειριστή στο νέο πλαίσιο
Μία από τις βασικές κατευθύνσεις του υπό διαμόρφωση Κώδικα είναι να αποσαφηνιστούν οι αρμοδιότητες και οι ευθύνες του διαχειριστή της πολυκατοικίας.
Ο διαχειριστής έχει σημαντικό ρόλο στην παρακολούθηση των οικονομικών, στην κατανομή των δαπανών, στην οργάνωση των απαραίτητων εργασιών και στην επικοινωνία με τους συνιδιοκτήτες. Ωστόσο, στην πράξη, συχνά βρίσκεται αντιμέτωπος με δυσκολίες όταν χρειάζεται να διεκδικήσει οφειλές ή να εξασφαλίσει τη συμμετοχή όλων στις αποφάσεις.
Η καθιέρωση σαφέστερων διαδικασιών θα μπορούσε να συμβάλει στη μεγαλύτερη διαφάνεια, στην καλύτερη καταγραφή των οικονομικών υποχρεώσεων και στον περιορισμό των αντιπαραθέσεων.
Ταχύτερες διαδικασίες για την είσπραξη οφειλών
Στο πλαίσιο της σχεδιαζόμενης μεταρρύθμισης εξετάζεται η δημιουργία μιας πιο σύντομης νομικής διαδικασίας για τη διεκδίκηση των ανεξόφλητων κοινοχρήστων.
Στόχος είναι να περιοριστούν οι καθυστερήσεις που δυσκολεύουν την είσπραξη των οφειλών και να διευκολυνθεί η αντιμετώπιση περιπτώσεων στις οποίες ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του.
Μεταξύ των προτάσεων που έχουν τεθεί στον δημόσιο διάλογο περιλαμβάνονται:
- Βεβαίωση για τις οφειλές κοινοχρήστων κατά την πώληση ακινήτου: Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει να προσκομίζεται στον συμβολαιογράφο δήλωση του διαχειριστή σχετικά με την ύπαρξη ή μη οφειλών, μέσω διαδικασίας που θα μπορούσε να υποστηρίζεται ψηφιακά από το gov.gr.
- Ευκολότερη επίδοση δικαστικών εγγράφων: Έχει προταθεί η δυνατότητα επίδοσης διαταγής πληρωμής στο ίδιο το ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης, υπό τις προϋποθέσεις που θα ορίζει το σχετικό πλαίσιο.
Οι παραπάνω παρεμβάσεις αποτελούν προτάσεις και δεν πρέπει να θεωρούνται ήδη εφαρμοσμένες νομοθετικές υποχρεώσεις.
Κλειστά διαμερίσματα και ακίνητα που παραμένουν αναξιοποίητα
Ένα ακόμη ζήτημα αφορά τα διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά για μεγάλα χρονικά διαστήματα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη μπορεί να είναι δύσκολη, ιδιαίτερα όταν διαμένει στο εξωτερικό ή δεν έχει ορίσει πρόσωπο για τη διαχείριση των υποθέσεών του στην Ελλάδα.
Η μη τακτοποίηση των κοινοχρήστων μπορεί να επηρεάσει την οικονομική ισορροπία της πολυκατοικίας, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα χρησιμοποιείται ή κατοικείται.
Για τους ιδιοκτήτες, επομένως, η παρακολούθηση των υποχρεώσεων που συνδέονται με ένα ακίνητο αποτελεί σημαντικό μέρος της υπεύθυνης διαχείρισής του. Η ανάθεση της διαχείρισης σε κατάλληλο εκπρόσωπο μπορεί να διευκολύνει την επικοινωνία και την έγκαιρη εξόφληση των σχετικών δαπανών.
Εκσυγχρονισμός της διαχείρισης των πολυκατοικιών
Η συζήτηση για τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας δεν περιορίζεται αποκλειστικά στις οφειλές. Σημαντικό μέρος της αφορά τη συνολική αναβάθμιση του τρόπου λειτουργίας των πολυκατοικιών.
Στις προτάσεις που έχουν παρουσιαστεί περιλαμβάνονται η αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων για τις συνελεύσεις και τη λήψη αποφάσεων, η σαφέστερη κατανομή ευθυνών, η βελτίωση της συντήρησης των κτιρίων και η διευκόλυνση ενεργειακών αναβαθμίσεων.
Ένα πιο σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο θα μπορούσε να περιορίσει τις παρεξηγήσεις, να ενισχύσει τη λογοδοσία και να βοηθήσει τους συνιδιοκτήτες να λαμβάνουν αποφάσεις για τη διατήρηση και την αναβάθμιση της περιουσίας τους.
Τι σημαίνουν οι εξελίξεις για την αξία ενός ακινήτου;
Η σωστή διαχείριση μιας πολυκατοικίας συνδέεται άμεσα με την κατάσταση και την ελκυστικότητα των ακινήτων που βρίσκονται σε αυτήν.
Ένα κτίριο με συντηρημένους κοινόχρηστους χώρους, λειτουργικές εγκαταστάσεις, σαφή οικονομικά στοιχεία και αποτελεσματική διαχείριση μπορεί να δημιουργήσει θετικότερη εικόνα σε υποψήφιους αγοραστές και ενοικιαστές.
Αντίθετα, οι συσσωρευμένες οφειλές, οι εκκρεμείς επισκευές και οι συνεχείς διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών ενδέχεται να επηρεάσουν την αγοραστική απόφαση και να δημιουργήσουν πρόσθετα ερωτήματα κατά τη διαδικασία πώλησης.
Για τον λόγο αυτό, η οικονομική τακτοποίηση και η οργανωμένη λειτουργία της πολυκατοικίας αποτελούν στοιχεία που αξίζει να εξετάζονται στο πλαίσιο της συνολικής διαχείρισης ενός ακινήτου.
Συμπέρασμα
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που βρίσκεται υπό επεξεργασία φιλοδοξεί να αντιμετωπίσει χρόνιες δυσκολίες στη λειτουργία των πολυκατοικιών, δίνοντας έμφαση στην αποτελεσματικότερη διαχείριση, στη σαφήνεια των αρμοδιοτήτων και στην αντιμετώπιση των απλήρωτων κοινοχρήστων.
Μέχρι να οριστικοποιηθούν και να τεθούν σε ισχύ οι σχετικές διατάξεις, οι ιδιοκτήτες καλό είναι να ενημερώνονται για τις εξελίξεις και να φροντίζουν για την ορθή διαχείριση των οικονομικών υποχρεώσεων που συνοδεύουν την ακίνητη περιουσία τους.
Στο μεσιτικό γραφείο Buy2Greece παρακολουθούμε τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων και το θεσμικό πλαίσιο που επηρεάζει ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές, με στόχο την έγκυρη ενημέρωση και την καλύτερη υποστήριξή τους στις αποφάσεις που αφορούν την ακίνητη περιουσία.
Leave a Reply