Τι αλλάζει στη συνιδιοκτησία ακινήτων: Νέο πλαίσιο για πολυκατοικίες και ιδιοκτήτες

Η συνιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται μπροστά σε μια σημαντική αλλαγή, καθώς προωθείται η αναμόρφωση του νομοθετικού πλαισίου που διέπει την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία και τη λειτουργία των πολυκατοικιών.

Το ισχύον πλαίσιο βασίζεται στον Νόμο 3741/1929, ο οποίος εδώ και σχεδόν έναν αιώνα ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών σε πολυκατοικίες. Με την πάροδο των χρόνων, οι ανάγκες των ιδιοκτητών και της αγοράς ακινήτων έχουν αλλάξει σημαντικά, ενώ οι συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις και οι δικαστικές διαμάχες έχουν δημιουργήσει ένα σύνθετο και συχνά δύσχρηστο περιβάλλον.

Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία έχει ως στόχο να δημιουργήσει ένα πιο σύγχρονο, σαφές και λειτουργικό πλαίσιο, το οποίο θα ανταποκρίνεται στις σημερινές ανάγκες της ιδιοκτησίας και της αστικής διαβίωσης.

Ποιες αλλαγές προβλέπονται στις πολυκατοικίες

Μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Προβλέπεται μεγαλύτερη ευελιξία σε ζητήματα που μέχρι σήμερα μπορούσαν να δημιουργήσουν σημαντικά προβλήματα στους ιδιοκτήτες.

Μεταξύ άλλων, εξετάζεται η δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει περιορισμούς. Η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να επιτρέψει την καλύτερη αξιοποίηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και να συμβάλει στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις όπου η ανάγκη για κατοικία είναι αυξημένη.

Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα εκσυγχρονισμού παλαιών κανονισμών που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες των κτιρίων και των ιδιοκτητών.

Πιο εύκολες αποφάσεις για επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση

Ένα από τα βασικά προβλήματα στις πολυκατοικίες είναι η δυσκολία λήψης αποφάσεων όταν απαιτούνται υψηλά ποσοστά συναίνεσης.

Η νέα νομοθετική προσέγγιση προβλέπει μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για συγκεκριμένες εργασίες, όπως επισκευές, συντήρηση και ενεργειακή αναβάθμιση. Το ποσοστό που θα απαιτείται θα συνδέεται με το είδος και την αναγκαιότητα της κάθε παρέμβασης.

Η αλλαγή αυτή μπορεί να διευκολύνει σημαντικά έργα που μέχρι σήμερα συχνά καθυστερούν λόγω διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ιδιαίτερα σημαντικό είναι το ζήτημα της ενεργειακής αναβάθμισης. Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων απαιτεί συχνά παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους. Ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο θα μπορούσε να διευκολύνει την υλοποίηση τέτοιων έργων και να βελτιώσει την ενεργειακή απόδοση των παλαιών πολυκατοικιών.

Νέο πλαίσιο για τα κοινόχρηστα

Σημαντικές αλλαγές αναμένονται και στον τρόπο αντιμετώπισης των οφειλών από κοινόχρηστα.

Για τους ιδιοκτήτες που δεν καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους προβλέπονται πιο σύντομες και αποτελεσματικές διαδικασίες είσπραξης. Παράλληλα, αναμένεται να αποσαφηνιστεί ο ρόλος του διαχειριστή, καθώς και οι αρμοδιότητες και οι ευθύνες του.

Η θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή θεωρείται σημαντική, καθώς η διαχείριση μιας πολυκατοικίας περιλαμβάνει πλέον πολύ περισσότερες υποχρεώσεις από ό,τι στο παρελθόν, από τη συντήρηση των εγκαταστάσεων έως την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση οικονομικών υποχρεώσεων.

Τι ισχύει για την οριζόντια ιδιοκτησία

Η οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί τον βασικό τρόπο συνιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες. Κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστικό δικαίωμα σε ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα ή χώρο, ενώ παράλληλα συμμετέχει στη συνιδιοκτησία των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων του κτιρίου.

Στους κοινόχρηστους χώρους περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η είσοδος, οι διάδρομοι, η σκάλα, ο ανελκυστήρας, η στέγη και άλλοι χώροι και εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν συνολικά την πολυκατοικία.

Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να προσαρμόσουν αυτό το μοντέλο στις σύγχρονες ανάγκες, περιορίζοντας τα αδιέξοδα που δημιουργούνται όταν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν για αναγκαίες παρεμβάσεις.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και νέες μορφές χρήσης

Ένα ακόμη ζήτημα που καλείται να αντιμετωπίσει το νέο πλαίσιο είναι οι νέες μορφές οικονομικής δραστηριότητας μέσα στις πολυκατοικίες.

Η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει δημιουργήσει σε αρκετές περιπτώσεις εντάσεις μεταξύ συνιδιοκτητών, καθώς διαφορετικές αντιλήψεις για τη χρήση των διαμερισμάτων μπορούν να οδηγήσουν σε διαφωνίες.

Η επικαιροποίηση των κανόνων αναμένεται να συμβάλει στη δημιουργία ενός πιο σαφούς πλαισίου για τη συνύπαρξη διαφορετικών χρήσεων μέσα στις πολυκατοικίες.

Η προηγούμενη αλλαγή του Νόμου 5142/2024

Η προσπάθεια εκσυγχρονισμού της νομοθεσίας για τα ακίνητα δεν ξεκινά τώρα. Ο Νόμος 5142/2024 αντιμετώπισε, μεταξύ άλλων, ζητήματα που σχετίζονταν με μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις και μπορούσαν να δημιουργήσουν εμπόδια στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Η δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας αποτέλεσε σημαντική εξέλιξη για την αγορά, καθώς σε συγκεκριμένες περιπτώσεις διευκόλυνε διαδικασίες που προηγουμένως μπορούσαν να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις ή αδιέξοδα.

Η επικείμενη μεταρρύθμιση του πλαισίου της συνιδιοκτησίας έρχεται να αντιμετωπίσει ένα ακόμη ευρύτερο σύνολο προβλημάτων.

Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την αγορά ακινήτων

Η λειτουργικότητα μιας πολυκατοικίας αποτελεί σημαντικό παράγοντα για την αξία και την εμπορικότητα των ακινήτων της. Ένα κτίριο που μπορεί να συντηρείται σωστά, να αναβαθμίζεται ενεργειακά και να λαμβάνει έγκαιρα αποφάσεις για τις απαραίτητες εργασίες είναι περισσότερο ελκυστικό τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους υποψήφιους αγοραστές.

Η απλοποίηση των διαδικασιών μπορεί επίσης να περιορίσει τις δικαστικές διαμάχες και να μειώσει τις καθυστερήσεις σε σημαντικές αποφάσεις που αφορούν την αξιοποίηση και τη συντήρηση των ακινήτων.

Ένα πιο σύγχρονο πλαίσιο για τη συνιδιοκτησία

Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση επιχειρεί να προσαρμόσει τη νομοθεσία στις πραγματικές ανάγκες της σύγχρονης ελληνικής πολυκατοικίας.

Η μείωση των δυσκολιών στη λήψη αποφάσεων, η αποτελεσματικότερη διαχείριση των κοινοχρήστων, η ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή, η διευκόλυνση των ενεργειακών αναβαθμίσεων και η αντιμετώπιση νέων μορφών χρήσης των ακινήτων αποτελούν βασικούς άξονες της αλλαγής.

Για την ελληνική κτηματαγορά, ένα πιο σαφές και λειτουργικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας μπορεί να αποτελέσει σημαντικό βήμα προς τη βελτίωση της διαχείρισης των κτιρίων, τη διατήρηση της αξίας των ακινήτων και τη δημιουργία καλύτερων συνθηκών για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.

Buy2Greece Network

Το μεσιτικό μας γραφείο είναι διαθέσιμο για την επίλυση οποιασδήποτε απορίας ή προβληματισμού που προέκυψε από όσα αναφέρθηκαν παραπάνω.
Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω τηλεφώνου (2107710150) ή μέσω mail (buy2greece@gmail.com).