Επικαιροποίηση του Οδηγού της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις: Τι αλλάζει

Νέο επικαιροποιημένο οδηγό εξέδωσε η ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιχειρώντας να βάλει τέλος στις ασάφειες που αφορούσαν το καθεστώς φορολόγησης και τις διαδικαστικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών. Ο οδηγός ξεκαθαρίζει πότε μια μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, ποιες είναι οι νέες προθεσμίες για τις δηλώσεις, πώς εφαρμόζεται ο ΦΠΑ και ποιες είναι οι συνέπειες της παροχής πρόσθετων υπηρεσιών.

Τι λέει η ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ:
«Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων».

Ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης δεν εξαρτάται από το αν αυτή γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Αντίθετα, η διάρκεια και οι παρεχόμενες υπηρεσίες είναι τα καθοριστικά κριτήρια. Για μισθώσεις άνω των 60 ημερών απαιτείται υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακινήτου. Αν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (π.χ. καθαριότητα, πρωινό, υποδοχή), το ακίνητο χαρακτηρίζεται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό καθεστώς.

Υποχρεώσεις για τις δηλώσεις

Η ΑΑΔΕ ορίζει ότι:

• Οι δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής πρέπει να υποβάλλονται «μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή».
  Παράδειγμα: Μίσθωση από 26 Σεπτεμβρίου έως 2 Οκτωβρίου 2025 δηλώνεται έως 20 Νοεμβρίου 2025.
• Σε περίπτωση ακύρωσης κράτησης, απαιτείται τροποποιητική δήλωση ανεξαρτήτως καταβολής ποσού. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική δήλωση, αυτή γίνεται μόνο εφόσον η πολιτική ακύρωσης προβλέπει πληρωμή.
• Αν δεν υπάρξουν αναχωρήσεις σε έναν μήνα, δεν απαιτείται μηδενική δήλωση.
• Οι τροποποιήσεις δηλώσεων για το έτος 2025 μπορούν να γίνουν έως τις 28 Φεβρουαρίου 2026. Μετά την οριστικοποίηση του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, αλλαγές δεν γίνονται δεκτές και ενδέχεται να επιβληθούν πρόστιμα.
• Σε περίπτωση αναμίσθωσης στον ίδιο μισθωτή, υποβάλλονται δύο ξεχωριστές δηλώσεις: μία για την αρχική και μία για τη νέα μίσθωση.

Το καθεστώς ΦΠΑ στη βραχυχρόνια μίσθωση

Ο οδηγός εισάγει σαφείς διακρίσεις:

• Η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα.
• Υπάγεται σε ΦΠΑ 13% όταν:
  • Οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται τρία ακίνητα και άνω. Σε αυτή την περίπτωση όλα τα ακίνητα υπάγονται σε ΦΠΑ.
  • Οι εκμισθωτές είναι νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.

Για τον υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός ΑΜΑ, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα ακίνητο δηλώνεται και ως ενιαίο και ως δύο δωμάτια: τότε θεωρείται ότι εκμισθώνονται μόνο δύο ακίνητα.

Παραδείγματα εφαρμογής

Η ΑΑΔΕ περιλαμβάνει αναλυτικές περιπτώσεις:

• Διαχειριστής με τρεις ΑΜΑ (από έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες) υποχρεούται σε έναρξη δραστηριότητας, όχι όμως και οι ιδιοκτήτες.
• Συνιδιοκτησία: Αν τέσσερα φυσικά πρόσωπα κατέχουν από κοινού τέσσερα ακίνητα, όλοι πρέπει να προβούν σε έναρξη δραστηριότητας, εκτός αν τα ποσοστά τους έχουν εκμισθωθεί στον διαχειριστή-συνιδιοκτήτη.
• Παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων (π.χ. καθαριότητα, πρωινό) κατατάσσει το ακίνητο σε τουριστικά καταλύματα, με πρόσθετες υποχρεώσεις:
  • Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
  • Δήλωση στο OpenBusiness.
  • Υποβολή δηλώσεων για το Τέλος Ανθεκτικότητας και το Τέλος Παρεπιδημούντων.
  • Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ, Ε1, Ε3 ή Ν.
  • Τήρηση υποχρεώσεων διαβίβασης στο myDATA.

Νέα δεδομένα για την Αθήνα

Ιδιαίτερη μνεία γίνεται για τα ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων, όπου σε τρία δημοτικά διαμερίσματα έχει ανασταλεί η δημιουργία νέων καταχωρίσεων. Ο οδηγός προβλέπει ότι νέα εγγραφή είναι δυνατή μόνο για ακίνητα που ήταν ήδη καταχωρισμένα έως 31 Δεκεμβρίου 2024, υπό συγκεκριμένες συνθήκες. Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

• κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης λόγω λύσης της προηγούμενης με νέο ή τον ίδιο μισθωτή/υπεκμισθωτή,
• μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος,
• μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή εξαιτίας μεταβίβασης του ακινήτου (λόγω επαχθούς ή χαριστικής αιτίας) ή κληρονομικής διαδοχής,
• επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο Διαχειριστή, λόγω προηγούμενης διακοπής του ΑΜΑ.

source: bnbnews