Greek Property Promotion – Προώθηση ακινήτων στο εξωτερικό

Η έννοια της Βιώσιμης Ανάπτυξης ανέκυψε από την ανησυχία για το περιβάλλον και τους φυσικούς πόρους, τις επιπτώσεις -που προκύπτουν από την υποβάθμισή τους- στην υγεία και στην ποιότητα ζωής των ανθρώπων καθώς και στην οικονομική ανάπτυξη. Πιο συγκεκριμένα, στις αρχές της δεκαετίας του `70, με το ξέσπασμα της πετρελαϊκής κρίσης και της οικονομικής ύφεσης, «γεννήθηκαν» οι πρώτες σοβαρές ανησυχίες για τη μη ισόρροπη ανάπτυξη των οικονομιών σε σχέση με τους φυσικούς πόρους (Spilanis, Kizos, Vaitis, & Koukourouvli, 2007). Το 1972, εισάγεται για πρώτη φορά ο όρος της «Βιώσιμης Ανάπτυξης» στο βιβλίο “The Limits to Growth”, όπου αναλύθηκαν οι συνέπειες ενός αναπτυσσόμενου -με γεωμετρική πρόοδο- πληθυσμού αναλογικά με τις πεπερασμένες ποσότητες των φυσικών πόρων (Meadows, 1972). Έξι χρόνια αργότερα (1978), στο συνέδριο των Ηνωμένων Εθνών, με κύριο θέμα το ανθρώπινο περιβάλλον, αναγνωρίζεται η σπουδαιότητα της πολιτικής της «οικο-ανάπτυξης», σύμφωνα με την οποία οι περιβαλλοντικές και οικονομικές στρατηγικές πρέπει να «βαδίζουν» παράλληλα.

Το 1980 δίνεται ο πρώτος ακριβής ορισμός της Βιώσιμης Ανάπτυξης από τη Διεθνή Ένωση Προστασίας της Φύσης[1] ως: «… η διατήρηση των απαραίτητων οικολογικών διαδικασιών και συστημάτων υποστήριξης της ζωής, η διατήρηση της γενετικής ποικιλότητας και η βιώσιμη εκμετάλλευση των ειδών και των οικοσυστημάτων». Όμως, ο ευρύτατα χρησιμοποιούμενος  και αντιπροσωπευτικός ορισμός μέχρι και σήμερα ανακηρύχθηκε από την Παγκόσμια Επιτροπή για το Περιβάλλον και την Ανάπτυξη (WCED, 1987[2]): «βιώσιμη ανάπτυξη είναι αυτή που ικανοποιεί τις ανάγκες του παρόντος χωρίς να κάνει συμβιβασμούς ως προς την ικανότητα των μελλοντικών γενεών να ικανοποιήσουν τις δικές τους» (Bruntland, 1987). Δεδομένου δε ότι, αποτελεί χρέος κάθε γενιάς να διαφυλάξει και να παραδώσει ακέραιους τους φυσικούς πόρους στις μελλοντικές, ο τελευταίος ορισμός μοιάζει ως η μοναδική διέξοδος από τα περιβαλλοντικά και, κατά συνέπεια, κοινωνικο-οικονομικά αδιέξοδα της σύγχρονης κοινωνίας (KrsticMiloš, 2017). Εννοιολογικά, ο όρος «Βιώσιμη Ανάπτυξη» -που αποτελεί μετάφραση του αγγλικού όρου “Sustainable Development”- προέρχεται από τη λατινική λέξη “sustinere”, η οποία σημαίνει «υποστηρίζω ή παρέχω τις αναγκαιότητες για τη διατήρηση της ζωής» (Robertson, 2017).

Κατά την έρευνά μας, εντοπίσαμε πληθώρα άρθρων και βιβλιογραφικών αναφορών σχετικά με τη Βιώσιμη Ανάπτυξη, αρχής γενομένης, όπως προαναφέρθηκε, από τη δεκαετία του `70 και η συνεχώς αυξανόμενη σημασία και προσοχή στο συγκεκριμένο πεδίο, τόσο από την επιστημονική κοινότητα, όσο και από τους επαγγελματίες του χώρου. Μας προξένησε εντύπωση ο εντοπισμός αναφορών -πολύ πριν το 1970- σε ουσιαστικά στοιχεία της βιωσιμότητας των πόλεων, τα οποία όμως δεν συνδέθηκαν άμεσα με κάποιον από τους όρους «Βιώσιμη Ανάπτυξη», «Βιωσιμότητα» ή «Αειφορία». Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η «Χάρτα των Αθηνών» του Le Corbusier[3], ένα από τα πιο πολυσυζητημένα και αμφιλεγόμενα αρχιτεκτονικά-πολεοδομικά κείμενα, το οποίο δημοσιεύτηκε ανυπόγραφο για πρώτη φορά στο Παρίσι (1941), αν και είχε συνταχθεί από τον ίδιο, οκτώ χρόνια νωρίτερα. Ουσιαστικά, πρόκειται για την προσωπική ερμηνεία του αρχιτέκτονα αναφορικά με τις απόψεις που ακούστηκαν στο 4ο Congress of the Congrès Internationaux d’Architecture Moderne (CIAM, Διεθνές Συνέδριο Μοντέρνας Αρχιτεκτονικής, 29.07 – 13.08.1933, ατμόπλοιο «Πατρίς ΙΙ» στη διαδρομή Μασσαλία–Αθήνα–Μασσαλία).

Ο Le Corbusier πίστευε πως, οι αρχιτέκτονες και οι μηχανικοί πρέπει να υιοθετήσουν το αξίωμα ότι ο ήλιος, το πράσινο και ο χώρος είναι τα πρώτα τρία βασικά υλικά της πολεοδομίας. Η αποδοχή αυτού του αξιώματος θα μας βοηθήσει να δούμε την πόλη από πραγματικά ανθρώπινη σκοπιά, υποστήριζε (LeCorbusier, 1961). Είναι γεγονός πως, ο κτιριακός τομέας -και, κατά συνέπεια, η Αγορά Ακινήτων- μπορεί να διαδραματίσει εξέχοντα ρόλο ως προς τη Βιώσιμη Ανάπτυξη, καθώς αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους καταναλωτές ενέργειας και φυσικών πόρων, δεδομένου ότι καταναλώνει σχεδόν το 40% των υλικών της παγκόσμιας οικονομίας και προκαλεί το 40-50% των αερίων που δημιουργούν το φαινόμενο του θερμοκηπίου[4] και την κλιματική αλλαγή[5] (Παπαμανώλης, 2015).

Οι έννοιες των «Πράσινων Κτιρίων» (Green Buildings) και της «Βιώσιμης Ανάπτυξης» είναι συμβαδίζουσες, με την Περιβαλλοντική Αξιολόγηση και Πιστοποίηση κτιρίων να αποτελούν τα «εργαλεία» για την επίτευξη της πολυπόθητης βιωσιμότητας στο συγκεκριμένο κλάδο (Ako-Adjei & Danso, 2019). Ο όρος «Πράσινα Κτίρια» χρησιμοποιείται για να χαρακτηρίσει κατασκευές οι οποίες έχουν σχεδιασθεί, κατασκευασθεί, λειτουργούν και, όταν φθάσουν στο τέλος της ζωής τους, θα αποσυναρμολογηθούν βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων (Kats, Alevantis, Berman, Mills, & Perlman, 2003), (Lützkendorf & Lorenz, 2005), (Nelson, Rakau, & Dörrenberg, 2010). Έτσι, κρίνεται άμεση και επιτακτική η ανάγκη μείωσης των περιβαλλοντικών επιπτώσεων στο δομημένο περιβάλλον, για τη βιωσιμότητα της Αγοράς Ακινήτων αλλά και του πλανήτη γενικότερα (KrsticMiloš, 2017), (Nelson, Rakau, & Dörrenberg, 2010), (Lützkendorf & Lorenz, 2005).

Ωστόσο, πέρα από την περιβαλλοντική, πρέπει να εξετάζεται και η οικονομική διάσταση της βιώσιμης ανάπτυξης. Είναι γνωστό από την οικονομική θεωρία ότι, οι επενδυτές επιδιώκουν πάντα τη μεγιστοποίηση του κέρδους (Warren-Myers, 2012), οπότε οφείλουμε να ερευνούμε και την οικονομική απόδοση των κτιρίων αυτών. Η μεθοδολογία που χρησιμοποιείται για την περιβαλλοντική αξιολόγηση και πιστοποίηση των κτιρίων βασίζεται στην Ανάλυση Κύκλου Ζωής[6] (Life Cycle Assessment, LCA) των κτιρίων, η οποία ουσιαστικά ποσοτικοποιεί τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις που σχετίζονται με το κτίριο, ακολουθώντας μια πορεία από την «γέννηση» έως το τέλος της ζωής του (cradle to grave) (Bitsiou & Giarma, 2020), (Ako-Adjei & Danso, 2019), (Bernardi, Carlucci, Cornaro, & Bohne, 2017), (Kats, Alevantis, Berman, Mills, & Perlman, 2003). Πιο συγκεκριμένα, η ανάλυση εστιάζει σε ένα πλήθος εξεταζόμενων παραγόντων, όπως ο υπολογισμός της καταναλισκόμενης ενέργειας, των χρησιμοποιούμενων υλικών καθώς και των αποβλήτων (στερεών, υγρών και αέριων) που απελευθερώνονται στο περιβάλλον, ανάλογα με την υπό εξέταση φάση του Κύκλου Ζωής[7] του κτιρίου (Karoglou, et al., 2019), (Kats, Alevantis, Berman, Mills, & Perlman, 2003). Από την έρευνά μας διαπιστώσαμε ότι, έχει δημιουργηθεί πληθώρα αξιολογητικών εργαλείων για τις κτιριακές εγκαταστάσεις, με συνεχή αύξηση του αριθμού αυτών. Ωστόσο, τα παλαιότερα και διαχρονικά μέσα πιστοποίησης χαίρουν ιδιαίτερης προτίμησης από τα ενδιαφερόμενα μέλη.

Αναμφίβολα, ο κλάδος της Αγοράς Ακινήτων αποτελεί έναν από τους πλέον σημαντικούς τομείς (αν όχι τον κυρίαρχο) της οικονομίας, με τεράστια ποσοστά συμμετοχής στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν των χωρών παγκοσμίως, υψηλές δυναμικές ανάπτυξης και, φυσικά, αφορά σε ένα από τα διαχρονικά μέσα επένδυσης της αγοράς (Bormpotsialou & Rovolis, 2019), (Devine & Kok, 2015). Η αγορά, κατά την τελευταία δεκαετία, τείνει προς την πολιτική της βιωσιμότητας, καθώς παρατηρείται μία αύξηση της ευαισθητοποίησης, της εκπαίδευσης και της αποδοχής των εμπλεκόμενων αναφορικά με τον τομέα των πιστοποιήσεων κτιρίων παγκοσμίως και στη χώρα μας. Πλέον, επενδυτές και ιδιοκτήτες γίνονται όλο και περισσότερο απαιτητικοί σε ό,τι αφορά την ενημέρωση σε θέματα ενέργειας και βιωσιμότητας και αποζητούν στη βιομηχανία την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη εμπειρία σε αυτό τον τομέα (Devine & Kok, 2015), (Nelson, Rakau, & Dörrenberg, 2010). Επιπροσθέτως, η εφαρμογή των συστημάτων πιστοποίησης αειφορίας κτιρίων, συνιστά  «πειστήριο» για τους επενδυτές ως προς το επίπεδο ποιότητας του τελικού παραδοτέου έργου (Krause & Bitter, 2012). Το γεγονός αυτό μεταφράζεται ως ένας σαφής δείκτης ωρίμανσης της αγοράς, η οποία δείχνει έτοιμη πλέον να υποδεχθεί και να υιοθετήσει αειφόρες πρακτικές. Στην Ελλάδα, της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, έχουν πιστοποιηθεί ήδη 64 κατασκευές με διάφορες μεθόδους αξιολόγησης και, θα μπορούσε κανείς να ισχυρισθεί ότι, σε σύγκριση με γείτονες χώρες, πρόκειται για ένα αριθμό όχι και τόσο ικανοποιητικό . Το θετικό, όμως, είναι πως υπάρχουν καταχωρισμένες αρκετές κατασκευές που, στο προσεχές μέλλον πιθανότατα, θα εμφανισθούν στο «δρόμο» της αξιολόγησης-πιστοποίησης, εφόσον η εγχώρια Αγορά Ακινήτων παρουσιάζει αυξητικές τάσεις. Οι προκλήσεις που θέτει η αειφόρος ανάπτυξη και ο επιδραστικός λόγος της βιωσιμότητας στο Real Estate έχουν προκαλέσει ένα κύμα δημοσιεύσεων από την επιστημονική κοινότητα, με αντικείμενο τη διερεύνηση του θέματος της αειφόρου οικοδόμησης, ανακαίνισης και της γενικότερης επένδυσης σε «πράσινα κτίρια», μέσα σε ένα γενικότερο πλαίσιο “επιστροφής του ανθρώπου στο φυσικό περιβάλλον”.


[1] World Conservation Union ή International Union for Conservation of Nature and Natural Resources IUCN): διεθνής οργάνωση που ιδρύθηκε το 1948 στο Φονταινεμπλώ (Γαλλία) και ασχολείται με τη διατήρηση των ειδών και την προστασία της φύσης. Σήμερα η έδρα της βρίσκεται στο Gland της Ελβετίας και εκδίδει τον Ερυθρό Κατάλογο των παγκοσμίως επαπειλούμενων ειδών.

[2] World Commission on Environment and Development.

[3] Ο Σαρλ-Εντουάρ Ζανρέ-Γκρι, γνωστός ως Λε Κορμπυζιέ, ήταν Ελβετός αρχιτέκτονας, διάσημος για τη συνεισφορά του σε αυτό που καλείται σήμερα μοντερνισμός, ή πρώιμος μοντερνισμός.

[4] Διαδικασία κατά την οποία η ατμόσφαιρα ενός πλανήτη συγκρατεί θερμότητα και συμβάλλει στην αύξηση της θερμοκρασίας της επιφάνειάς του, πέραν του φυσιολογικού.

[5] Ο όρος αφορά στη μεταβολή του παγκοσμίου κλίματος και, ειδικότερα, των μετεωρολογικών συνθηκών, που εκτείνονται σε μεγάλη χρονική κλίμακα (δεκαετίες ή και περισσότερο).

[6] Η χρήση της μεθόδου της Ανάλυσης Κύκλου Ζωής ως μεθόδου αξιολόγησης περιβαλλοντικών επιπτώσεων άρχισε στα τέλη της δεκαετίας του 1960, με τη χρήση διαφόρων ονομασιών.

[7] Ο όρος “κύκλος ζωής” πρωτοεμφανίστηκε ως έννοια στη στρατιωτική βιομηχανία των ΗΠΑ, κατά τη διερεύνηση των εξόδων λειτουργίας και συντήρησης των αμυντικών συστημάτων.

Βιβλιογραφικές Πηγές

Ako-Adjei, J. T., & Danso, H. (2019). Sustainable building practice: an assessment tool for Ghana. West Africa Built Enviroment Research (WABER) Conference. Accra: WABER.

Bernardi, E., Carlucci, S., Cornaro, C., & Bohne, R. A. (2017). An analysis of the most adopted rating systems for assessing the environmental impact of buildings. Sustainability (Switzerland) .

Bitsiou, E., & Giarma, C. (2020). Parameters related to building components’ life-cycle analysis in methods for buildings’ environmental performance assessment. IOP Conference Series: Earth and Environmental Science. Thessaloniki: IOP Publishing.

Bormpotsialou, O., & Rovolis, A. (2019). Housing construction as a leading economic indicator. Studies in Business and Economics , 33-49.

Bruntland, H. (1987). Our Common Future. Oxford University Press.

Devine, A., & Kok, N. (2015). Green certification and building performance: Implications for tangibles and intangibles. Journal of Portfolio Management .

Karoglou, M., Kyvelou, S. S., Boukouvalas, C., Theofani, C., Bakolas, A., Krokida, M., et al. (2019). Towards a preservation-sustainability nexus: Applying LCA to reduce the environmental footprint of modern built heritage. Sustainability (Switzerland) .

Kats, G., Alevantis, L., Berman, A., Mills, E., & Perlman, J. (2003). The Costs and Financial Benefits of Green Buildings. California: Sustainable Building Task Force.

Krause, L. A., & Bitter, C. (2012). Spatial econometrics, land values and sustainability: Trends in real estate valuation research. Cities .

KrsticMiloš, B. S. (2017). Theorethical frameworks of sustainable development. Economics of Sustainable Developmnet .

Meadows, D. (1972). The Limits to Growth. Universe Books.

Nelson, A. J., Rakau, O., & Dörrenberg, P. (2010). Green Buildings – A niche becomes mainstream. Frankfurt: Deutsche Bank.

Robertson, M. (2017). A crash course in the science of sustainability. In D. Lerch, The community resilience reader: Essential resources for an era of upheaval (pp. 147-161). Island Press.

Spilanis, I., Kizos, T., Vaitis, M., & Koukourouvli, N. (2007). Measuring the Economic, Social and Environmental Performance of European Island Regions: Emerging Issues for European and Regional Policy. European Planning Studies , 1998-2019.

Θεοδόσιος Στραγαλινός
Real Estate Advisor
MSc Real Estate Finance and Economics
Certified Evaluator

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: