Greek Property Promotion – Προώθηση ακινήτων στο εξωτερικό

Ως εξωχώρια ή υπεράκτια ή υπερπόντια εταιρεία (offshore company)[1] νοείται η εταιρεία που έχει έδρα σε αλλοδαπή χώρα και, με βάση τη νομοθεσία αυτής, δραστηριοποιείται αποκλειστικά σε άλλες χώρες και απολαμβάνει ιδιαίτερα ευνοϊκών φορολογικών ρυθμίσεων (Ν. 3091/2002, άρθ. 5, § 7).

Οι βασικές μορφές των υπεράκτιων εταιρειών είναι:

  • Εταιρείες Χαρτοφυλακίου ή Συμμετοχών (Holding Companies),
  • Εταιρείες Παροχής Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών (Financial Services Companies),
  • Εταιρείες Παροχής Διοικητικών Υπηρεσιών (Administration Companies),
  • Εταιρείες Αδειών Δικαιωμάτων (Licensing Companies),
  • Εμπορικές Εταιρείες (Trading Companies),
  • Ναυτιλιακές Εταιρείες (Shipping Companies),
  • Εμπιστεύματα (Trusts),
  • Εταιρείες Επενδύσεων (Investment Companies),
  • Τραπεζικές Εταιρείες (Banking Companies),
  • Εταιρείες Αντιπροσώπευσης (Nominee Companies),
  • Εταιρείες Ασφαλίσεων (Insurance Companies),
  • Ακίνητα (Real Estate).

ΧΩΡΕΣ ‘ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΙ ΠΑΡΑΔΕΙΣΟΙ’

Οι προαναφερόμενες μορφές εταιρειών δραστηριοποιούνται σε κράτη που προσφέρουν μηδενικούς ή εξαιρετικά χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές, προκειμένου είτε για να προσελκύσουν κεφάλαια από αλλοδαπές χώρες, είτε για να αποτρέψουν τη διαρροή επενδύσεων στο εξωτερικό. Τα κράτη δε αυτά, γνωστά ως χώρες – «φορολογικοί παράδεισοι»[2], εφαρμόζουν πρακτικές, που παρακωλύουν την ανταλλαγή φορολογικών πληροφοριών με αλλοδαπές χώρες και διευκολύνουν έτσι την αδιαφάνεια δεδομένων του χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ, Organization for Economic Co-operation and Development/OECD) στο πλαίσιο του προγράμματος της Επιτροπής Δημοσιονομικών Υποθέσεων (Committee on Fiscal Affairs/CFA), κατήρτισε από το 2000 κατάλογο των «φορολογικών παραδείσων», με ταξινόμηση των κρατών σε τρεις(3) κατηγορίες, σύμφωνα με το βαθμό συμμόρφωσής τους προς τους διεθνώς αναγνωρισμένους κανόνες φορολόγησης.[3]

ΤΟ REAL ESTATE ΩΣ ΜΟΡΦΗ ΕΞΩΧΩΡΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ: ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΚΑΙ ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

Ίσως, η πιο διαδομένη χρήση των υπεράκτιων εταιρειών στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια να πραγματώνεται μέσω της αγοράς και διαχείρισης ακινήτων. Προκειμένου να προχωρήσει μία υπεράκτια εταιρεία στην αγορά ακινήτου, πρέπει το φυσικό πρόσωπο -το οποίο εμφανίζεται ενώπιον του συμβολαιογράφου ως εκπρόσωπος της εταιρείας- να είναι εφοδιασμένο με πλήρη σειρά εγγράφων-αποδεικτικών της νόμιμης σύστασης της εταιρείας κατά το δίκαιο της έδρας της, της λειτουργίας και μη λύσης της έως και την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου, αλλά και της πληρεξουσιότητας του εμφανιζόμενου προσώπου για την κατάρτιση και υπογραφή του συμβολαίου αγοράς.[4]

Σημειώνουμε ότι, όπως γίνεται δεκτό από τη διοίκηση, η μίσθωση και ιδιόχρηση ακινήτων στην Ελλάδα, από μόνες τους, δεν δημιουργούν μόνιμη εγκατάσταση, καθώς η μεταγενέστερη μεταβίβαση των μετοχών της εταιρείας -και, ως εκ τούτου, όλης της περιουσίας της (κινητής και ακίνητης)- δεν είναι εύκολο να γίνει αντιληπτή από τις φορολογικές αρχές.

Τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των υπεράκτιων εταιρειών που δραστηριοποιούνται στο real estate συνοψίζονται ως κάτωθι:

ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

  • Οι μετοχές τους μεταβιβάζονται ελεύθερα από τον κομιστή.
  • Δεν θα καταβληθεί ποτέ φόρος μεταβίβασης, κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς.
  • Δεν καταβάλλουν φόρο υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.
  • Δεν φορολογείται το κεφάλαιο για την αγορά του ακινήτου και δεν αναζητείται το «πόθεν έσχες» αυτού.
  • Απαλείφεται το ενδεχόμενο διεκδίκησης συζύγου, σε περίπτωση διαζυγίου.
  • Διασφάλιση από μελλοντικές διεκδικήσεις δανειστών.
  • Αποφυγή λοιπών φορολογικών επιβαρύνσεων.

ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

  • Η ετήσια καταβολή φόρου 15%[5] επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ουσιαστικά σημαίνει ότι σε 6-7 έτη ο ιδιοκτήτης θα έχει χάσει -με τη μορφή φόρου- την αξία του ακινήτου.
  • Η πληρωμή φόρου κατοχής ακίνητης περιουσίας.
  • Η πληρωμή φόρου, συνήθως, για εικονικά ενοίκια, που δήθεν εισπράττει από τον ένοικο του ακινήτου.
  • Ιδιαίτερα επιφυλακτικός θα πρέπει να είναι ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου από εξωχώρια εταιρεία, εφόσον κατά τη μεταβίβαση των μετοχών είναι δύσκολο να γνωρίζει τυχόν άλλες υποχρεώσεις της offshore εταιρείας.

[1] Ετυμολογικά και ιστορικά αξίζει να αναφερθεί ότι περισσότερο δόκιμος όρος κρίνεται αυτός της υπεράκτιας εταιρείας (πέρα από την ακτή), καθώς η πρώτη μορφή offshore συναντάται στα μέσα του 19ου αι., στις όχθες του ποταμού Mississippi, για τη φοροαποφυγή δασμών μεταξύ βόρειων και νότιων στο εμπόριο πρώτων υλών (δέρματα, ξυλεία, οικοδομικά υλικά κ.ά.)

[2] Η πρώτη περίπτωση «φορολογικού παραδείσου» καταγράφεται ιστορικά στην αρχαία Ρωμαϊκή Αυτοκρατορία, όταν δημιουργήθηκε στη Δήλο «ζώνη ελεύθερης φορολογίας», χωρίς τέλη ελλιμενισμού.

[3] Πρώτη κατηγορία, οι χώρες που δεν επιβάλλουν καμία φορολογία (Μπαχάμες, Νησιά Κέιμαν), στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν οι χώρες που προβλέπουν φορολογικά κίνητρα (Ιορδανία, Λιβερία, Σεϋχέλλες, Νησιά Βανουάτου) και στην τρίτη κατηγορία συναντάμε τις χώρες οι οποίες, αν και έχουν υψηλή αναλογία φόρων, προσφέρουν ευκολίες στις μη εγκατεστημένες (non resident) εταιρείες (Μπαρμπέιντος, Γιβραλτάρ, Σιγκαπούρη (Δουβής, 2003).

[4] https://www.accountancygreece.gr/

[5] Με τις διατάξεις του άρθ. 57, του Ν. 3842/2010 τροποποιήθηκε το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων (άρθ. 15-17, Ν. 3091/2002). Ειδικότερα, με τις ισχύουσες διατάξεις από το 2010 αναπροσαρμόσθηκε ο φορολογικός συντελεστής ακίνητης περιουσίας από 3% σε 15% και διευρύνθηκαν οι κατηγορίες των προσώπων-οντοτήτων, υπόχρεων σε υποβολή δήλωσης και καταβολής του φόρου.

Θεοδόσιος Στραγαλινός για το buy2greece.blog

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: